«Регионалы» привыкают к земле

«Землю и душу не продают!». Этот слоган, с которым нынешний спикер шел на президентские выборы, все еще можно встретить на некоторых столбах, но выглядит он приветом из прошлого. По поводу души, конечно, есть варианты, а вот то, что земля в Украине, наконец, станет объектом купли-продажи, вопрос на Банковой практически решенный. Если, конечно, верить громогласным заявлениям власти.

Напомним, что на данный момент земли сельскохозяйственного назначения разделены на несколько миллионов кусков и розданы в пользование жителям населенных пунктов. Причем делили, как Бог на душу положит, и многие паи просто фиктивны. С 2002-го года действует мораторий на продажу земли, и владельцы паев не могут распоряжаться ими по собственному усмотрению. То есть могут, конечно, но для этого приходится подключать всяческие теневые механизмы вроде наследования или долгосрочной аренды.

Виктор Янукович после прихода к власти неоднократно повторял, что выступает за скорейшее снятие перманентно продлевающегося моратория на продажу земли сельскохозназначения и за общественные слушания по вопросам земельной реформы. В прошлом году Президент уверял, что пакет необходимых законов для запуска рынка земли уже готов и в конце 2010-го — начале 2011-го законы «О рынке земли» и «О земельном кадастре» будут приняты. Уж 2011-й пошел, но сомнительно, что реальные сдвиги произойдут до 23 марта — именно на этот день назначены парламентские слушания по этому вопросу (причем изначально парламентарии планировали их провести 2 марта, но снова-таки решили не спешить). Пока же продолжается словесная подготовка. Так на недавней встрече с журналистами глава Администрации Президента Сергей Левочкин напомнил, что Президент поручил разработать законодательство, в котором бы сохранялся механизм использования земли по назначению и исключалась возможность вывоза плодородных земель. Левочкин уверил, что земельная реформа предусмотрит страховочные механизмы: отчуждения земли у недобросовестного собственника и согласования ее перепродажи с государством.

Сам Виктор Янукович, выступая на бизнес-форуме в Японии, заявил, что в Украине готовится широкомасштабная приватизация земли и представил потенциальным инвесторам губернатора сельскохозяйственной Херсонской области, видимо, для конкретных контактов. Интрига в том, что нынешний Земельный кодекс запрещает продажу земель сельскохозяйственного назначения нерезидентам и пока ни от кого из высокопоставленных лиц не было слышно, что этот пункт будет изменен. Некоторые же эксперты утверждают, что государству придется запустить на земельный рынок иностранцев, поскольку иначе оно не сможет решить вопрос погашения внешних долгов.

Запрет на покупку земли иностранцами отдельно прописан в варианте законопроекта «О рынке земли», вывешенном на сайте Госкомзема (а ныне Госагентства по земельным ресурсам). Уже сейчас можно сказать, что при обсуждении земельного законодательства много копий будет сломано относительно самого дальнейшего характера аграрного производства. Близкие к власти латифундисты, которых называют заинтересованными в дальнейшем продлении моратория, безусловно, будут убеждать в позитивах вертикально-интегрированных холдингов, производители помельче — в развитии фермерских хозяйств.

«Если банковский кредит в 25%, а арендная плата — 3%, то о каком рыночной среде можно говорить в таких условиях? — полон пессимизма эксперт в сфере земельных отношений Александр Ковалив. — Как может даже очень крепкая украинская семья купить землю в кредит и завести фермерское хозяйство на 100–200 гектаров? Например, в Германии может и там люди точно знают, как они могут получить землю. А у нас в любом проекте закона покажите ответ на этот вопрос. Если узаконить то, что на сером рынке кто-то когда-то прихватил — один вопрос, а если создавать рынок земли-то нужны комплексные системные шаги».

Рабочая группа, которая готовила свои предложения по президентскому поручению, рассматривала несколько вариантов защиты украинской земли от недобросовестных покупателей, которые якобы уже сейчас готовы скупить паи у обнищавших крестьян за бесценок. Ведь согласно прогнозам английских фондов, украинская земля — едва ли не самый лакомый объект для вложения капитала, поскольку ее стоимость на фоне мирового продовольственного кризиса вырастет в разы уже в ближайшие пять лет.

Например, звучали предложения ограничить возможности спекулятивного капитала, который будет скупать земли для дальнейшей перепродажи, путем установления пошлины, в зависимости от того, сколько времени земля пребывала в собственности. В переходных положениях проекта указано, что в закон о госпошлине вносятся следующие изменения: в случае если земельный участок будет отчужден на протяжении 5 лет с дня покупки, пошлина за первый год составит 100% от нормативной денежной оценки, за второй — 90% и так далее.

Чтобы сбить ажиотажный спрос на землю и сделать ее более доступной для крестьян, предлагалось также предоставить право покупки земель сельхозназначения только лицам, которые непосредственно занимаются сельским хозяйством и реализуют собственную продукцию. Но в законопроекте преференции таким лицам даются только в плане покупки земли в рассрочку.

Помимо этого, явно назрело упорядочивание широко распространенной во время действия моратория смены целевого назначения земли. В «госкомземовском» проекте указано, что смену целевого назначения земли нельзя производить в течение 10 лет после покупки. Обсуждалась и ответственность покупателя за качественное состояние земель. Представители рабочей группы предлагали норму, чтобы каждый покупатель предварительно предоставил проект севооборота, что лишило бы возможности несколько лет подряд сеять на одном участке, скажем, рентабельный подсолнечник и выжимать из земли все соки. Госкомзем ограничился получением агрохимпаспорта, показывающим состояние почвы.

Под предлогом защиты крестьян давно идут разговоры о создании Государственного земельного банка. Законопроектов о его создании в парламент в разное время вносилось достаточно, а последним о такой необходимости заговорил Владимир Литвин, признавший-таки, что вопрос о продаже земли назрел. По идее, банк должен ориентироваться на проведенную рыночную оценку земель, и вся продажа будет соответственно идти через государство. В частности, банку предлагалось отдать преимущественное право покупки земельных участков, льготную их продажу работающим на земле, а также возложить на него задачу кредитования сельхозпроизводителей под залог земли.

«Никакой административной оценки земли быть не должно, хотя многие об этом говорят, — уверен заместитель заведующего отделом Института государства и права НАН Украины Павел Кулинич. — Административными методами можно влиять только на установление рынка. Государство же показало свою беспомощность как производитель сельхозпродукции. По действующему законодательству у него остаются только земли научно-исследовательских учреждений и учебных сельскохозяйственных заведений».

Согласно законопроекту, будет создано государственное специализированное учреждение по управлению сельскохозяйственными землями, подконтрольное Кабмину. Именно оно будет иметь приоритет на покупку земельных участков по объявленной цене, регулировать рынок и, по сути, распоряжаться участками, находящимися в госсобственности.

Минимальную цену за гектар, которая сейчас составляет 12 тысяч гривен, планируется поднять в два раза, в то же время в разы будет увеличен максимальный размер участка, который может быть в одних руках (сейчас — это всего 100 гектаров, предполагается — несколько тысяч). Максимальный размер будет определять Кабмин, в зависимости от региона. Правда, тут есть лазейка, о которой предупреждают аграрии: проконтролировать, кто именно является соучредителем юридического лица, сложно, поэтому звучали предложения продавать землю только физлицам, не нашедшие отражения в окончательном проекте. Также можно набирать земли «сверх нормы» по праву наследования.

Помимо принятия Закона «О рынке земли», снять мораторий, согласно Земельному кодексу, невозможно без принятия Закона «О земельном кадастре»

«Как раз принятие этого закона больше тормозит введение рынка земли сельхозначения, — уверен экс-заместитель главы Госкомзема, эксперт Центра Разумкова Владимир Жмуцкий. — Основное назначение кадастра — учет земли и документация с целью защиты прав собственников, арендаторов и пользователей земли. Именно кадастр, в который входит и оценка земельных участков, является основой фискальной политики и правильного налогообложения. До недавнего периода кадастром занимались органы земельных ресурсов — Госкомзем, а в последнее время Минюст выступил с альтернативным предложением ввести регистрацию прав отдельно в регистрах министерства, землю же при этом будут регистрировать подразделения Госкомзема, но вместе с тем строения на земле сейчас ведет БТИ. Это лебедь, рак и щука. Как можно регистрировать земельные участки без документов, подтверждающих право собственности? Получается дубляж. И именно здесь заложены самые крупные подводные камни».

В Госкомземе уверяют, что законопроект о кадастре будет доработан и внесен в скором времени вместо ранее поданного нардепами.

Конечно, формально многое в этом вопросе зависит от парламента, который будет рассматривать предложенные законопроекты на профильном комитете, а потом голосовать за них в сессионном зале.

Коммунисты, конечно, упрутся, не будет спешить и Литвин, основные симпатики которого, наверняка заинтересованы в консервировании системы дешевой аренды земли. Но их голоса с лихвой перекроют «тушки» и даже представители оппозиции, в рядах которой достаточно сторонников того, что рынок нужно было разморозить давно. Хотя есть и те, кто категорически выступают против продажи — например, Анатолий Гриценко считает, что не время этим заниматься, когда обесцениваются мировые валюты.

Но в том, что необходимые законопроекты будут проголосованы сразу, когда Банковая решит, что пора, никто не сомневается. И есть опасения, как бы парламентские слушания не превратились в обычную политинформацию, когда депутатам в двух словах объяснят, за что же именно им придется жать кнопки.