Чтобы продать квартиру в Донецке, надо быть реалистом

Сегодня продать свою недвижимость на неподконтрольной территории реально, но процесс доставляет хлопот и отбирает деньги. Риелторы из Донецка уверяют, что на любую квартиру найдется свой покупатель, вопрос только в цене. Об этом же говорит и другой риелтор, который сейчас работает в Киеве. Оба специалиста пожелали дать «Новостям Донбасса» комментарии анонимно.

«Вопрос цены, насколько вы соглашаетесь, насколько вы готовы подвинуться. Да, мы оцениваем, но вы же понимаете ситуацию на рынке, вся недвижимость «упала». Мы продадим, но готовы ли вы продавать по нынешним ценам, если да, то покупатель найдется», - утверждают в донецком агентстве недвижимости.

«Там такое время пришло – «кто был ничем, тот станет всем». Во всяком случае, эти люди сегодня «слетели с катушек» окончательно. Любой шаг – цены начинаются от 500 долларов. Практически это те же люди остались. Кто в БТИ, кто – в регистрационной службе», - рассказала риелтор, которая выехала из Донецка.

Агентство второй собеседницы работает только с теми, кто хочет продать недвижимость. Сделки оформляют на подконтрольной Украине территории. В основном, покупателями выступают переселенцы – те, кого сейчас называют «киевскими донецкими», «львовскими донецкими» и так далее.

«Мы не работаем там как компания, а лишь представляем наших собственников. Нас как представителей собственников вынудили платить налоги там. Понятное дело, что мои сотрудники стараются всю сумму возложить на покупателя. Чтобы не было отражено, что он хоть что-то заплатил (в бюджет «ДНР», - ред.)», - рассказала риелтор.

Она подчеркивает, что на данный момент другого выхода у тех, кто хочет продать жилье, нет.

«Не так давно квартиры продавались чуть ли не пачками в день. Во всех районах кроме тех, что окончательно разрушены. Вопрос в цене. Если Ворошиловский, Калининский, часть Ленинского, Буденновский и Пролетарский  (районы Донецка, - ред.) относительно спокойные, и они продаются в соответствии с курсом доллара, то Куйбышевский и Киевский, где была активная зона (боевых действий, - ред.), где есть опасность попадания, там, конечно, цены ниже», -  говорит киевский риелтор.

Никто не хочет продешевить

Большинство клиентов агентств недвижимости на неподконтрольной территории не спешат расставаться со своими квадратными метрами, в надежде, что ситуация с боевыми действиями утихнет и тогда жилье снова возрастет в цене. В такой ситуации клиенты просят агентов размещать в своих базах их объекты недвижимости на продажу, но продавать по низкой цене не торопятся, - рассказали нам в Донецке.

Другая собеседница пояснила, как размышляют переселенцы, желающие продать недвижимость.

«Рынок активен не потому, что много покупателей, а потому, что цены пришли в соответствие с довоенными. Люди, особенно те, которые уехали, понимают это. Киевлянам еще нужно объяснять: ребята, вы поймите, если ваша квартира в свое время стоила 500 тысяч долларов, сегодня она стоит 80 тысяч долларов. Потому что вы покупали ее за 500 тысяч, когда курс доллара был по 5 (гривен, - ред.). Другие понимают, что надо продавать по тем ценам, которые предлагает рынок», - говорит собеседница.    

По ее словам, на окраине Донецка цены могут стартовать от 7 тысяч долларов. В центре города однокомнатная квартира с евроремонтом может стоить 18 тысяч долларов. В новостройке - дороже.

Самые высокие цены военного времени были с марта 2015 года по апрель 2016 года.

«Это было, потому что тогда адекватных выставленных на продажу объектов было мало. На цены предложений совершенно нельзя ориентироваться. Они совершенно оторваны от жизни. Двухкомнатную квартиру в Ворошиловском районе можно купить от 14 до 22 тысяч долларов, если она с ремонтом и с мебелью. На цену влияют 46 параметров. И, кстати, многое зависит от того, сколько квартир продается в определенном доме. К примеру, был уникальный случай, когда нам удалось поднять цену на квартиру в новом доме на Набережной только потому, что она была в продаже одна, а люди хотели купить жилье именно там. Сегодня там продаются пять квартир и мы вынуждены снижать цену более чем на 25% от той, по которой была продажа в прошлом апреле», - рассказала киевский риелтор.

Собеседница подчеркивает: помимо военных, есть множество исключительно рыночных факторов.

Донецкие риелторы говорят, что до 1 января 2017 года сделки заключались как на неподконтрольной Украине территории, так и на контролируемой. Все зависело от желания покупателя. Если же продавец не хотел выезжать на подконтрольную украинской власти территории, то вместо него могло присутствовать доверенное лицо. Такие сделки дают людям повод чувствовать почву под ногами гораздо ощутимее, чем в случае, когда документы были оформлены с печатью «ДНР». Киевский риелтор говорит, что ее компания заключала сделки в основном на подконтрольной территории.

Теперь еще дольше и дороже

Сегодня процедура продажи жилья на неконтролируемой территории усложнена. Она длиться долго – от 30 до 45 дней. Это время нужно для того, чтобы оформить документы. Можно быстрее, говорят риелторы, но тогда цена вопроса увеличится в  три, а то и в пять раз.

С 1 января 2017 года «ДНР» потребовала оформлять все сделки купли/продажи недвижимости только на территории, которая подконтрольна ей. Если же сделки были оформлены до 31 декабря 2016 года на территории подконтрольной украинской власти, то согласно требованиям «ДНР», новый владелец должен обратиться в так называемую «Межведомственную комиссию по легализации документов». Все остальное – «не по закону ДНР».

«От нас требуют оформления тут. Один из наших коллег уже оформил сделку в январе 2017 в Украине, а тут на него подали заявление в райотдел.   Поэтому, чтобы такого не было, продавец должен взять дубликат и на территории Украины, с пакетом документов, который будет сделан тут, уже в Украине оформить свое право собственника на эту недвижимость. Получается двойное оформление, но если вам не нужны украинские документы, то можете там не переоформлять. Многие так и делают», - рассказал донецкий риелтор.

«Продажа идет по тому законодательству. Покупатели не хотят проводить сделки по украинскому законодательству, потому что там легализации не будет. Мы оформляли сделки на подконтрольной территории до марта 2017 года, после марта уже нет. Мы бы с удовольствием как проводили, так и проводим работы по Украине, но их не покупают. Мы там не работаем, мы просто там нашему собственнику помогаем продать квартиру. Они (представители донецких структур, - ред.) понимали, что все налоги уходят в Украину, потому жестко ограничили такую возможность», - отметила риелтор, которая сейчас работает за пределами неконтролируемой территории.

Согласно новым распоряжениям «ДНР», продавец недвижимости на  неподконтрольной территории должен пройти определенную процедуру. Сначала недвижимость следует зарегистрировать в так называемом отделе «государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» («государственной регистрационной палаты министерства юстиции ДНР»). После продавцу на неподконтрольной территории необходимо обратиться в «Республиканское бюро технической инвентаризации для изготовления технического паспорта». Срок техпаспорта на недвижимое имущество составляет 1 год.

«Вы приходите в Бюро технической инвентаризации. Оно находится там же, где и было – на улице Кобозева (Донецк) и заказываете у них технический паспорт. По украинскому законодательству вы бы никакого технического паспорта нигде не заказывали, потому что с 2013 года технический паспорт выдавался не на гражданина, а на недвижимость и там фамилии гражданина уже нет. То есть вы получили технический паспорт, и он сопровождает вашу квартиру пожизненно, пока эта квартира будет существовать или не будут внесены дополнительные разъяснения. Там осталась система, действующая до 2013 года, потому что сегодня – это их деньги. То есть, если вы, например, сделали перепланировку, то по украинскому закону, если ваш покупатель с ней согласен, вы можете не обращаться в бюрократические органы инвентаризации. Там технический паспорт действителен от сделки до сделки. Любая трансакция, будь то дарение, договор мены, оформление права наследования, будет сопровождаться вызовом техника. То есть если вы где-то какую-то стену убрали, либо будет 3-6 месяцев «узаконка» и этим всем будет заниматься БТИ - платите за нее, либо платите технику, чтобы он «закрыл глаза», - рассказала киевский риелтор.

Доказать и быть легальным для всех

Для того чтобы заключить договор купли/продажи у нотариуса собственнику недвижимости необходимо получить справку о том, что он является владельцем той самой недвижимости, которую продает. Срок действия информационной справки составляет 15 календарных дней. После этого стороны могут заключать договор у нотариуса.  Но есть несколько «но».

«Есть загвоздка в оформлении техпаспортов. Многие люди при выезде из города потеряли эти документы. Это важный момент. Если их нет, я людям советую искать нотариуса, который составлял предыдущую сделку. Но 80%  нотариального архива остались там. Кто-то еще в самом начале успел вывезти. Можно попытаться найти нотариуса, который находится там и можно взять дубликаты. Писать заявление в их полицию о выемке из архива. И все эти действия удлиняют сроки. У многих людей, которые выехали оттуда, нет возможности по несколько месяцев сидеть там и заниматься этими вопросами», - пояснила собеседница.

Новый собственник после подписания договора должен обратиться в органы «государственной регистрации вещных прав» по месту нахождения недвижимости, чтобы провести регистрацию купленной недвижимости на себя. Таким образом, сделка на неподконтрольной территории будет считаться легальной. Но если проводить сделку только по «законам ДНР», тому, кто приобрел недвижимость, будет сложно доказать, что он новый собственник после того, как правовой статус неподконтрольной территории изменится.

«Умные покупатели стараются это делать по двум законам. Но это тяжелее», - говорит киевский риелтор и констатирует, что пока у людей другого выбора нет.

Она отметила, что сейчас в ее компанию обращаются собственники недвижимости, которые столкнулись со случаями рейдерства на неконтролируемой территории.

«Мне принесли ряд местных судебных решений, по которым человек выясняет, что он уже не собственник квартиры. Рейдерство сейчас процветает. Начался шквал подспудного "отжима". Прощупывание идет...», - рассказала она.

Риелтор прогнозирует: когда закончатся военные действия, в судах будет подано множество исков о недвижимости в чужом владении. Другой вопрос, в какие суды будут направлены эти иски.

«Может быть, к государству, но не к покупателям. Если Украина признает эту территорию оккупированной территорией, то это будет иск к России. Не признает - иск к Украине, потому что не защитила права своих граждан», - прогнозирует собеседница.

Материал подготовили Евгений Козаков и Юля Тараруй.