Новости Донбасса
novosti.dn.ua
БЕСПЛАТНО – В App Store
скачать

Аренда жилья с выкупом. Мнение специалиста

Аренда жилья с выкупом. Мнение специалиста

Аренда жилья с выкупом – новый вид «антикризисных» сделок, внедренный для «стабилизации строительства, повышения платежеспособности населения, обеспечения реализации жилищных прав граждан»,  начало которому положила статья 5 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие финансовой отрасли и жилищное строительство».

Со вступлением в силу Постановления Кабинета Министров Украины «О порядке аренды жилья с выкупом» от 25 марта 2009 года (далее – Порядок), очевидным стали следующие правовые характеристики и особенности новой антикризисной сделки, на которую возлагаются большие надежды - аренды жилья с правом  выкупа, комментирует автор книги «Стратегии финансирования строительства», адвокат Наталия Доценко-Белоус:

(а) сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства. Несмотря на то, что статьей 389 ГКУ жилье включает не только квартиры, но и жилые дома (индивидуальные коттеджи), а также помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания (к примеру, апартаменты, пунктом 3 Порядка перечень объектов, для которых возможна анализируемая операция, ограничен  квартирой (ее частью) или жилым домом (его частью);

 (б) право на осуществление указной сделки имеет лишь предприятие – арендодатель, что исключает возможность использования данной операции физическими лицами-собственниками, в том числе физическими лицами-предпринимателями;

(в) данная сделка предполагает долгосрочный характер, ограниченный 30 годами, в течение которых арендатор должен произвести компенсацию зафиксированной в договоре стоимости квартиры. Учитывая долгосрочный характер данного договора, логичным его атрибутом становится обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделки;

(г) договор аренды жилья с выкупом предполагает особую систему расчетом: обязательный первичный взнос, в определении размера которого стороны не ограничены, а также периодические взносы, включающие вознаграждение арендодателя и компенсации стоимости жилья. Открытым остается вопрос возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора. Минрегионстрой предписывает использовать при определении вознаграждения арендодателя -  процентную ставку от платежа за выкуп жилья. Такой подход значительно сужает возможности по установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее изначальному получению до осуществления полного выкупа. 

(е) В обязанности арендодателя вменяется формирование резерва непредвиденных  затрат, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. При этом предполагается, что указанный резерв будет формироваться за счет арендатора, Справедливости ради, стоит отметить, что указанная сумма резерва все же будет зачисляться в счет компенсации выкупной стоимости жилья, и не будет превышать 3% от стоимости жилья. Минрегионстрой не ограничил направления целевого использования средств резерва и более того, не обязал арендодателя согласовывать направления их использования с арендатором. В конечном итоге это может привести к тому, что средств резерва для зачета в счет оплаты выкупной стоимости квартиры  не останется, что приведет к увеличению стоимости квартиры на 3%.

Предполагается, что в ближайшее время Минрегионстрой утвердит примерный договор аренды жилья с выкупом, соответственно пока придется воздержаться от данных сделок.

Предполагается, что эта проанализированная операция будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду, имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья, подтверждено ст.3 Закона Украины от 18.12.08 г. № 693-VI.

Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.

 «Такой вид бизнеса для многих из застройщиков, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращении отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку», - отмечает Доценко-Белоус.
 
По материалам: www.financial-strategies.com.ua
НОВОСТИ ДОНЕЦК / ЛУГАНСК ВСЕ
22:37
Донбасс накануне и в день выборов. Главное за неделю
16:44
В ОБСЕ подтвердили гибель пенсионерки в Донецке
10:04
Глава «Компартии ДНР» заявил о попытке взорвать его автомобиль
09:42
Вечером Первомайск был обстрелян. «ЛНР» заявила о погибшей и пострадавших
08:05
Бессрочное прекращение огня началось на Донбассе
21:16
В «ДНР» заговорили о возобновлении полноценной работы «Донбасс Арены»
20:49
Глава «ЛНР» заявил, что «особый статус» поможет присоединиться к России
09:51
В Луганске шесть женщин и ребенок получили химические ожоги
22:49
Тайные консультации о деле МН17 и гражданские жертвы. Главное о неподконтрольном Донбассе за день
22:10
В «ЛНР» заявили, что могут развернуть КПП у Счастья на время ремонта моста у Станицы Луганской
18:27
В результате стрельбы в Ясиноватой ранен мужчина
16:46
Глава «ДНР» заявил, что не поддерживает план Медведчука
15:11
ОБСЕ увидела запрещенное вооружение по обе стороны фронта в Луганской области
12:39
ОБСЕ рассказала о длинных очередях на блокпостах под Донецком
10:12
Под Луганском мужчина был ранен при подрыве на мине
00:10
Явка избирателей на парламентских выборах – почти 50%
23:45
В СНБО не исключают конкретных санкций за выдачу Россией паспортов на Донбассе
22:37
Донбасс накануне и в день выборов. Главное за неделю
22:13
ЦИК сообщила первые данные об итогах выборов в Раду
22:12
Пять партий в парламенте. Свежие данные экзит-полов
22:05
За кого голосовал Донбасс: опрос в Мариуполе и Славянске ►
21:56
Явка на выборы в Донецкой области пока самая низкая
21:49
У «Слуги народа» есть 3-4 кандидата на пост премьера. Тимошенко не рассматривают
20:44
КПВВ «Майорское» 22 июля работать не будет
20:35
У Зеленского озвучили первые шаги к миру на Донбассе
20:33
Зеленский поддерживает объединение трех министерств и анонсировал инфостратегию по Донбассу
20:25
Зеленский анонсировал скорое решение вопроса по пленным морякам
20:10
Зеленский о местных выборах: Не расслабляйтесь
20:00
Парламентские выборы-2019: результаты экзит-полов
20:00
Выборы в парламент: онлайн-трансляция «Новостей Донбасса»