В Донецком горсовете рассказали, куда и по какой цене уходит коммунальная собственность

Об особенностях приватизации и аренды нежилых коммунальных помещений в Донецке, нюансах их оценки и доходах, которые они приносят в городской бюджет «Новости Донбасса» беседовали с начальником управления коммунальных ресурсов Донецкого горсовета Сергеем Богачевым.

Почему коммунальные помещения продаются по сравнительно низким ценам?

Продажа здания всегда осуществляется при наличии экспертной оценки этого здания. Поскольку мы руководствуемся законами, то не мы устанавливаем способ продажи, его устанавливает закон. Очень часто в практике бывают случаи, когда по каким-то причинам, кто-то из нас не согласен с той ценой, которая определена независимым экспертом. Независимые эксперты иногда тоже могут отклоняться в своих оценках друг от друга. В частотности, только в этом году мы оспаривали в суде одну из оценок, по улице 230-й стрелковой дивизии помещение, оцененное за 1 квадратный метр в сумме 1155 грн. Причем мы считали, что эта оценка низкая, покупатель имеющий право на приватизацию обратился в суд и суд обязал нас продать именно по этой цене.

И все же, при продаже частных объектов цена, которую просит продавец выше, чем та за которую аналогичные объекты продает горсовет…

На вторичном рынке мы, как правило, знаем цену предложения, но мы не знаем реальную цену продажи и, как правило, тот, кто пытается продать свое помещение, он указывает максимальную цену. Потом снижает ее на 10% , потом еще на 10%, и до тех пор, пока не продаст. Поэтому ссылка на цены вторичного рынка, она не вполне корректна по этой причине. Вторая причина — продажа объектов коммунальной собственности связана с определенными ограничениями и определенной бюрократией. Прежде чем человек купит, он должен арендовать, сделать улучшения (на 25% балансовой стоимости), потребовать включения данного объекта в программу приватизации и только после этого получает право на выкуп. Как правило, это снижает интерес тех реальных инвесторов, у которых есть деньги, которые бы непосредственно сегодня хотели бы выкупить это здание. Но, как правило, это позволяет тем, кто арендует и создал свой бизнес, особенно если это касается художников, тех, кто занимается бытовыми услугами, мелким бизнесом в последствие развивать свой бизнес, выкупить этот объект, вложить средства.

Сколько объектов недвижимости в Донецке находятся в коммунальной собственности?

На сегодняшний день количество жилых объектов в городе Донецке составляет 10 тыс. 940. Это имеется в виду домов. В этих же домах находятся и нежилые помещения: подвалы, чердаки, первые этажи. Нежилые объекты составляют 1 тыс. 139 единиц.

Это значит, что на каждый подвал горсовет может претендовать как на коммунальную собственность?

Не на любой подвал. На тот, который не является общей собственностью жильцов и в котором не располагаются какие-то совместные узлы, инженерные коммуникации для обслуживания дома, запорная арматура и т. д.

К примеру, иногда под техническими подвалами, в которых находится запорная арматура, строились бомбоубежища. Бомбоубежище не является собственностью жильцов. Бывает, что строился технический этаж на кровле, он был предназначен для размещения художественных мастерских — это тоже не является собственностью жильцов. Кроме того в цоколе, а иногда на первом этаже строились магазины, строились химчистки, помещения для бытовых услуг — это не является собственностью жильцов.

Сколько составляет метраж объектов недвижимости (нежилых помещений), находящихся в коммунальной собственности?

Нежилые помещения — это плюс еще те объекты, которые находятся на балансе коммунальных предприятий, больницы, школы, детские садики. Это огромное количество объектов, их общая площадь составляет 12 млн. 477 тыс. 360 кв. метров. Наше управление имеет отношение только к той части нежилых площадей, которые, по мнению руководителя коммунального учреждения или предприятия, предназначены для передачи в аренду либо дальнейшей приватизации, либо отчуждения. Процедуру аренды и приватизации осуществляем мы.

Сколько, на ваш взгляд, из этого метража привлекательных для аренды и приватизации помещений?

Если говорить о приватизации, в пределах 100 объектов приватизируются ежегодно в городе. Сюда входят подвалы, полуподвалы, цокали и проч. Пик приватизации и пик доходов от приватизации приходился на 2008 год. Это было связанно с экономическим ростом, ростом цен на недвижимость, соответственно с интересом к объектам недвижимости. В дальнейшем, в 2008, 2009, 2010, 2011 — резкая потеря интереса к объектам недвижимости, в связи с тем, что у инвесторов меньше средств и цены на объекты недвижимости стали на вторичном рынке недвижимости падать, а у нас по объектам коммунальной собственности, старались держать цены на том уровне, который был достигнут, поскольку нет прямой связи между ценой на объекты коммунальной собственности и ценой на вторичном рынке.

Сколько зарабатывает горсовет на собственности, которую сдает в аренду?

В 2003 году в бюджет города от аренды поступало 300 тыс. грн. В 2004 году, после того как функции арендодателя стало выполнять наше управление, эта сумма возросла до 9.5 млн. грн. и в дальнейшем росла несмотря на то, что в большинстве городов Украины эта цифра снизилась в связи с кризисом.

В 2005 году от аренды поступило 10.5 млн. грн., в 2006 — почти 11 млн. грн., в 2007 — 13 млн. грн., в 2008 — 15 млн. грн., 2009 — 17 млн. грн., в 2010 году — 18.5 млн. грн. План по доходам в 2011 году тоже выполняется.

Что касается приватизации, то в 2003 году, продажа объектов приватизации, когда эту функцию выполнял Фонд государственного имущества Украины, принесла в бюджет города 1 млн. грн. В 2004 году, после того как стало работать управление коммунальных ресурсов — 10 млн., в 2005 — 11.7 млн. грн., в 2006 — 11.9 млн. грн., в 2007 — 14.3 млн. грн., в 2008 — 36 млн. грн. В 2009 пошло снижение — 11.8 млн. грн., в 2010 — 14 млн. грн.

При этом, кроме Киева, только у двух городов данные по аренде или приватизации выше, чем у Донецка — это Львов и Одесса, но при этом в городе Львов в аналогичном управлении работает 60 человек, а городе Одесса работают 162 человека. Даже в городе Луганск или Виннице работает 21 человек, а в управлении Донецка — 11.

При этом когда я говорю о результатах аренды, я говорю о результатах только городского бюджета, а после того как функции арендодателя перешли от Фонда госимущества Украины к нашему управлению, в десять раз увеличилось поступление платы и для балансодержателей. Если больница сдает в аренду помещение, сумма арендной платы расщепляется: 50% арендатор платит непосредственно больнице, а 50% — в городской бюджет.

В каждом доме есть телефонные компании, интернет-провайдеры, кабельное телевидение. До прихода нашего управления никто из этих субъектов хозяйствования не платил городу ничего, а ведь за счет чего они получают свой доход? За счет того, что их провод опирается на конструктивы наших зданий и сооружений. Город после длительных хозяйственных споров, судов обязал вносить на расчетный счет городского бюджета определенную сумму денег. При этом долго судились, дошли до Верховного суда с компанией «ИВК-Донбасс», которая была выкуплена одной из киевских компаний и отказывалась в добровольном порядке вносить плату за расположение своих коммуникаций. Сегодня все операторы кабельного телевидения, интернет — провайдеры эту плату вносят.

Кроме того, на сегодняшний день подаются заявки многими компаниями, которые бы хотели быть на рынке Донецка, и хотели бы проделать отверстия в стенах домов и проложить свой кабель. И как они заявляют, в соответствии с антимонопольным законодательством, будут давать услуги дешевле, качественнее и приемлемые для потребителя. Мы на это отвечаем следующим образом: закончится договор аренды помещений, которые занимает сегодня какая-либо компания — будет конкурс, вы подадите свою заявку на конкурс и в том месте, где были проложены коммуникации вашего предшественника, если вы победите, вы приложите свои, чтобы не подвергать конструктивы домов дополнительным разрушениям.

О том, как донецкие власти продали бывшее помещение шахматно-шашечного клуба по цене сопоставимой с той, которую новый собственник рассчитывает получать в год от сдачи этого помещения в аренду, читайте здесь.