Продать жилье в Донецке и Луганске по правилам «Л-ДНР». Кто и как рискует во время сделки?

Цены на недвижимость в оккупированных Донецке и Луганске вот уже несколько лет представляют собой загадочного и непредсказуемого «зверя». В Луганске недвижимость дешевеет и, как считает риелтор Максим (фамилия не указана по просьбе собеседника), продолжит дешеветь. К примеру, в центре города реальная цена однокомнатной квартиры сейчас стартует от 10 тысяч долларов. На окраинах Луганска, которые в отличие от Донецка, не подвергались обстрелам, – однокомнатная квартира может стоить от 5 тысяч долларов.

«Количество сделок и ценообразование – исключительно экономическая составляющая, - говорит риелтор из Луганска. - Цены на рынке формируют предложение и спрос, и так называемая покупательская способность, которая зависит от доходности граждан. С 2016 года цены на недвижимость падают и будут падать дальше. Экономическая составляющая умножает все на ноль. Из 100 жителей «республики» сегодня 10 зарабатывают, а 90 – не зарабатывают».

В Донецке ситуация лучше, но ненамного, просто город немного богаче. Донецкие риелторы говорят, что с 2013 по 2017 годы в городе, как и по всей Украине, работала формула оценки реальной стоимости недвижимости: нужно реальную стоимость квартиры в долларах до начала АТО умножить на 8 и разделить на текущий курс доллара. Сейчас эта формула не работает в Донецке и Луганске. 

Продать или купить недвижимость не неподконтрольной территории можно, но есть ряд рисков

В Донецке с 1 января 2017 года группировка «ДНР» считает законными сделки, совершенные исключительно ее «нотариусами» и по ее «законам». В Луганске «ЛНР» ввела аналогичные ограничения с августа 2016 года. Эти нововведения существенно усложнили жизнь тем владельцам недвижимости, которые не могут приехать домой в Луганск или Донецк. Ведь раньше они могли совершать сделки по закону – с украинскими печатями по доверенности, заверенной украинским нотариусом. Происходила двойная сделка. Теперь же «Л-ДНР» могут объявить такую сделку «незаконной».

Читайте также: Доступное жилье от государства. У кого, когда и как это получилось в Украине

К тому же группировки требуют «легализовать» недвижимость, приобретенную в Донецке и Луганске с 11 мая 2014 года по январь-2017 и август-2016 соответственно. Во время «легализации» дончане и луганчане должны заплатить в бюджет «республик» 5% от оценочной стоимости жилья. Если же собственником квартиры является «нерезидент», то есть, житель других областей Украины или иностранец, придется заплатить 10% от оценочной стоимости.

Недвижимость, которую дончане и луганчане получили в собственность до 11 мая 2014 года, нужно «перерегистрировать» опять же по правилам, прописанным «Л-ДНР». 

«Новости Донбасса» поинтересовались у риелтора процедурой продажи недвижимости в Луганске.

«Все, что сейчас работает на территории «республик» - это откат к 2012-2014 годам. Когда-то у нас была монополия БТИ, мы должны были перед продажей провести инвентаризацию, обновить технический паспорт. Потом, если не было регистрации права собственности или она была старая, – зарегистрироваться, взять вытяг на отчуждение.

Техинвентаризация длится 4 рабочих дня. Регистрация – 15. Процесс регистрации можно ускорить, но сегодня это стоит в три раза дороже. Это касается документов, которые были выданы на территории Украины до августа 2016 года. Все документы, которые есть сегодня у собственника, и он получил их после августа 2016 года в Луганске, он с этими документами ничего сделать не может – только на территории, подконтрольной Украине. Это в большинстве случаев связано с наследством. Например, умер родственник, а люди выехали и оформили право наследования на территории, подконтрольной Украине. Но по этим документам луганчанин не сможет продать там недвижимость. Все, что было оформлено на территории Украины до августа 2016 года, проходит там процедуру легализации.

Далее – справка на отчуждение, которая готовится 6 рабочих дней. В Луганске она действительна всего 3 дня. Она выдается исключительно по запросу нотариуса. Человек должен быть готов, что ему полтора месяца надо заниматься документами. Стоимость все этих процедур - от 200 до 300 долларов. Все зависит от продаваемого объекта», - рассказал Максим.

Он отметил, что процедура продажи коммерческих помещений почти такая же. Но есть разница в сроках инвентаризации – это зависит от того, кто является собственником – фирма или физлицо.

«Вы можете это регистрировать месяц или три. Любой объект коммерческой недвижимости проверяется на возможность «национализации» по веселому законодательству. Есть объекты, которые подпадают под «военный государственный резерв». Я так понимаю, это производственные, складские помещения. Когда вы подаете документы на регистрацию, так называемая регистрационная служба делает запрос в «фонд госимущества» и проверяет - в резерве ли оно, национализировано или свободно. Этого ответа можно ждать несколько месяцев», - говорит риелтор.

Но покупатель недвижимости рискует вдвойне, если проведет сделку по «законам Л-ДНР». Как считает собеседник «НД», когда неподконтрольная территория реинтегрируется в Украину, людям будет очень сложно доказать, что их сделка купли-продажи была взаимовыгодной, добровольной и легальной. Риелтор прогнозирует, что в большинстве случаев люди будут обращаться в суды.

«С точки зрения украинского законодательства все эти сделки являются ничтожными. Но государство не доносит этот месседж людям. Почему сегодня люди заключают сделки согласно так называемому законодательству «республики» - население находится под воздействием пропаганды. Если признают сделки действительными, значит признают и статус «республики».

Человек получил документы, заверенные нотариусом, который никем не признан, и приходит с этой бумагой к украинскому регистратору со словами: зарегистрируйте мне право собственности. Он только посмеется и порекомендует в судебном порядке доказывать, что человек это действительно приобретал. Все будет зависеть от гражданско-процессуального кодекса, судебной практики и от сути судебных исковых заявлений. По факту сделки состоялись. Но это все будет на усмотрение суда. Судья будет решать, произошел факт отчуждения или нет. А, может, собственника принудили на неподконтрольной территории к продаже недвижимости. Судьи будут руководствоваться какими-то подтверждающими фактами, а не просто подписями нотариуса «ЛНР» на бумажках. Это должны быть объективные документы - заявления либо показания от самого собственника в судебном процессе», - считает специалист по вопросам недвижимости.

Но, возможно, Украина может что-то предпринять, внести правки в закон, чтобы помочь своим гражданам, которые все же купили недвижимость на неконтролируемой территории?

«Позиция государства будет правильной в случае, если оно не признает такие сделки. Объем внесения необходимых изменений в законодательство очень велик - в Гражданский кодекс, закон о нотариате, о регистрационной службе, и в целый ряд нормативно-правовых актов.

Хорошему правовому институту понадобиться год для того, чтобы нотариус либо госрегистратор могли внести в украинский реестр документ, выданный луганским нотариусом либо «исполнительным органом республики». Это автоматически признает или легализирует их. Все пойдут в суды. У нас в 90-х годах были биржевые сделки. Товарные биржи имели право регистрировать сделки с недвижимостью. Тогда граждане, экономя деньги в разнице стоимости нотариальных услуг, приходили к брокеру, у которого была печать. Люди совершали эти сделки тысячами. Тогда некоторые товарные биржи начали мошенничать с правами граждан. Государство запретило товарным биржам регистрировать договора купли-продажи недвижимости. Был переходной период. Все понимали, что такие сделки нужно было перерегистрировать в БТИ. Но не все брокеры это объяснили своим клиентам. Но не все граждане у нас знают законы. Многие пришли, отдали денежку, получили бумажку и думают, что все хорошо. Потом, когда нужно было распоряжаться своей недвижимостью – продать, передать по наследству, подарить, людям отказывали и предлагали обращаться в гражданский суд, чтобы признать сделку действительной.

Украина должна донести до людей информацию о том, что покупка недвижимости по законам «Л-ДНР» - это их риски.

Упрощение возможно в одном случае, когда покупатель с «красивой бумажкой» и печатью «ЛНР» обращается к украинскому нотариусу, которого обяжут не возражать стороне. Люди должны нотариально заверить заявление продавца, который подтвердит, что не возражает и отрицает сделку. Но тогда встанет вопрос, как подтвердить, что у человека была эта собственность. Если электронных данных нет, а документы остались у нотариуса «ЛНР». Это очень сложный вопрос», - говорит собеседник.

Максим отмечает, что многие из тех, кто приобрел недвижимость на неподконтрольной территории, не думают о том, что им надо будет потом легализировать сделку по украинскому закону.

«С правовой точки зрения нужно это делать только по украинскому законодательству на территории, подконтрольной правительству. Если же он купит жилье по украинскому законодательству, он у себя дома (в Луганске, - ред.) будет ограничен в правах. Например, он не сможет прописаться – «республика» не признает. Продать это жилье в таком случае он также может лишь совершив сделку на территории, подконтрольной украинской власти», - добавил специалист.

Если «Л-ДНР» не признают украинскую доверенность, можно ли воспользоваться услугами российских нотариусов?

На территории РФ как таковых прямых операций с недвижимостью Луганска и Донецка – нет. «Гражданин Украины может оформить доверенность либо согласие супруга на покупку или продажу. Для тех, кто не хочет или не может ехать в Луганск или Донецк – это выход», - говорит луганский специалист.

Но как отмечает риелтор, пока неизвестно, повлияет ли на ситуацию расторжение дружбы с Россией. Ведь украинцы получают российские доверенности по упрощенной процедуре. Пока нет необходимости апостилировать документ.

Какие еще есть риски?

Нечестный продавец может шантажировать покупателя в случае, когда территория вернется под контроль украинской власти.

«Продавец может посчитать, что он продал слишком дешево свою квартиру. При хорошем адвокате в судебном порядке человек может доказать, что он продал недвижимость не на выгодных для него условиях. Есть да варианта. Первый: человек доплачивает ту сумму, которую просит продавец – ее уже будут определять суд, эксперты и так далее. Второй вариант: человек просто захочет расторгнуть сделку. Дело в том, что есть риелторы, которые пытаются минимизировать траты продавцу и предлагают, например, оценивать недвижимость по упрощенной форме. Все это приводит к экономии 100 долларов в то время, когда на кону несколько десятков тысяч долларов», - рассказал риелтор.  

То есть продавец вообще не рискует?

В этой ситуации, сегодня – абсолютно нет. Продавец рискует в случае, когда подписал договор, а денег не получил.

Собеседники «НД» подчеркивают, что во время своих консультаций они указывают на рискованность сделки по «законам республик». В то же время констатируют, что желающих заключить сделку по украинскому закону становится все меньше.