Жилье было повреждено или разрушено во время войны. Что делать?

Из-за российской агрессии остались без собственного жилья по меньшей мере 150 тысяч харьковчан. От ударов авиации, ракет и артиллерии пострадали более 5000 домов. Из них более тысячи — жилые многоэтажки.

Значительно повреждены почти 500 жилых объектов, около 50 невозможно восстановить. По предварительным оценкам, на восстановление города нужно не менее 9,5 миллиарда долларов. Эта цифра не окончательная.

Пока правительство и местные власти ищут варианты, как правильно организовать все процессы (и имеют с этим сложности), люди стремятся к решению проблем. Издание «Накипило» разобралось, что может помочь в восстановлении имущества. «Новости Донбасса» публикуют этот материал в рамках партнерства.

С чего начинать?

Первый шаг — понять, какие действия уже проведены и определить, кто из жителей контролирует процесс. В том, насколько эффективным будет процесс восстановления, важнейшими являются два фактора, говорит адвокат Анна Ищенко. Она вместе с коллегами оказывала пострадавшим юридическую поддержку в восстановлении поврежденных зданий на Киевщине.

Первый фактор — есть ли политическая воля городских властей заниматься этим вопросом. Второй — желание жителей держать руку на пульсе и налаживать коммуникацию с чиновниками. Чем владельцы более сплоченные, чем глубже занимаются вопросами восстановления собственности, тем меньше возникнет недоразумений, сужений или ограничений их прав.

«На примере сопровождения сложных и комплексных строительных проектов я точно могу сказать: какой бы ни была общественность и каким бы сложным ни был диалог с городскими властями, основным пробелом является отсутствие коммуникации. Основная причина проволочек — ожидание, что дело должно произойти само собой. Стоит начинать с себя. Нужна не столько активная, сколько конструктивная инициативная группа. Речь не о том, чтобы прийти в горсовет в день, когда нет приема, возмутиться и поставить точку.

Если в доме 150 квартир, надо хотя бы десять представителей, которые могли бы организованно определить основные моменты. Какие потребности есть у жителей (к примеру, одни хотят компенсации, другие — альтернативное жилье, и у них есть дополнительные основания: инвалидность, многодетность и т.д.)? Каким образом они общаются между собой? Какие вопросы есть к горсовету и кто именно ответственен за процесс восстановления? Относится ли дом к культурному наследию? И другие вопросы. Тогда этим процессом можно управлять. А городские власти и другие организации будут понимать, что без учета воли владельцев, пройти процедуру быстро и без диалога будет невозможно», — отмечает адвокат.

Минимальный пакет документов, который должен быть у владельца жилья:

• Документы, удостоверяющие личность.
• Документы на право собственности.
• Акт обследования имущества. Соответствующий документ на месте составляет работник ГСЧС. Также это уполномочены делать представители военно-гражданской администрации, полиции, прокуратуры.
• Доказательства, подтверждающие разрушения (фотографии и видео, снятые на месте; личные показания, записанные на бумаге; информация от свидетелей, записанная или снятая на видео; сообщения из СМИ).

Стоит убедиться, что все необходимые документы есть в электронных государственных реестрах (особенно если владельцы поврежденного жилья рассчитывают получить возмещение по программе «єВідновлення»).

«Например, у нас сейчас 45 тысяч информационных сообщений. Но только 1 126 подпадают под комиссионное обследование. Потому что у людей нет в электронных реестрах (подтверждения — ред.) их права собственности: отсутствуют документы о бракосочетании, наследстве, опекунстве и тому подобное. Я сейчас рекомендовал бы горожанам максимально быстро восстановить во всех базах их правовые документы: им будет удобнее общаться с государством и с командой «Дії» через те автоматические базы, которые подтянутся к ним». Об этом говорил в июне в эфире радио «Накипело» Алексей Богач, первый заместитель директора городского департамента жилищно-коммунального хозяйства.

Как оценивают нанесенный ущерб домам?

В апреле 2022 года Кабмин утвердил Порядок, регулирующий, каким образом фиксируются повреждения зданий частной и коммунальной собственности в результате вооруженной агрессии РФ. Так, решение об обследовании объектов принимает уполномоченный орган (сельский, поселковый, городской совет), а также определяет очередность, вид обследования (комиссионное или техническое — определяется после предварительного визуального осмотра) и сроки обследования. Все это должно фиксироваться в плане работ, который публикуется на сайте органа.

В состав комиссии привлекают специалистов по строительству и архитектуре (имеющих соответствующее высшее образование), а также, по возможности, уполномоченных представителей собственника или балансодержателя объекта. После обследования здания комиссия составляет соответствующий акт. В нем отмечают, в частности:

• уполномоченный орган, образовавший комиссию (например, городской департамент жкх);
• дату проверки дома;
• информацию о форме собственности и параметры здания (адрес, общая площадь, количество этажей и т.д.);
• информацию об объеме повреждений и вероятных причинах (если можно определить);
• информацию о выполненных на дату обследования ремонтно-восстановительных работах на объекте;
• выводы о необходимости проведения технического обследования;
• фотографии объекта, свидетельствующие о характере и объеме разрушений.

В течение трех дней после составления акта уполномоченный орган должен направить копию документа владельцу (управляющему) дома или сообщить с помощью «Дії». Если на момент обследования дома у комиссии нет информации о владельце (управляющем) или неизвестно, где он находится, то уполномоченный орган будет предоставлять доступ к акту по требованию.

В течение трех дней после составления акта уполномоченный орган должен направить копию документа владельцу (управляющему) дома или сообщить с помощью «Дії». Если на момент обследования дома у комиссии нет информации о владельце (управляющем) или неизвестно, где он находится, то уполномоченный орган будет предоставлять доступ к акту по требованию.

В Харькове сейчас работают девять районных комиссий по обследованию объектов. Городской департамент жилищно-коммунального хозяйства составил перечень из 108 наименований, которые должны проверить в первую очередь. Сроки обследований ориентировочные: июль — август/сентябрь 2023 года.

План работ по обследованию объектов

Конкретную дату и время обследования по адресам будут определять дополнительно, отмечает городской совет. Более подробную информацию должны предоставить в департаменте ЖКХ. 

Если назначается техническое обследование (экспертиза) здания, тогда исполнитель проверки составляет отчет и акт с указанием категории повреждений объекта и выводами:

• Рекомендовано выполнение работ по восстановлению путем ремонта, в том числе капитального (есть незначительные повреждения несущих и ограждающих конструкций, но без нарушения требований по механическому сопротивлению и устойчивости по предельному состоянию первой и второй группы).
• Рекомендовано выполнение работ по восстановлению путем капитального ремонта, реконструкции (характер и степень повреждений несущих и ограждающих конструкций такой, что нужно частично демонтировать отдельные конструкции или часть здания, усилить объект или отдельные конструкции).
• Рекомендовано выполнение неотложных работ по ликвидации объекта (здание непригодно для использования по целевому назначению, полностью утратило экономическую ценность; степень повреждений конструкций создает опасность аварийного обрушения здания).

Если техническое обследование заказывают жители дома, они должны письменно уведомить уполномоченный орган о начале работ, а после завершения — предоставить экземпляр отчета и акта техобследования. Эти требования действуют и в случае, когда заказчиком является уполномоченный орган (тогда не передается экземпляр отчета техобследования).

Экспертиза домов в Харькове имеет три ступени, объясняет первый заместитель департамента жкх горсовета Алексей Богач. Сначала технический осмотр проводит балансодержатель. Если здание потеряло свойства, назначают детальное обследование. Если там был пожар или разрушена часть конструкций, проводят третью, инструментальную, экспертизу. Она длится от двух до четырех месяцев.

«Первую ступень экспертизы проводят инженеры «Жилкомсервиса», а две следующие — уже ученые, потому что там нужен специальный инструментарий. В частности, надо снять с поврежденных домов образцы бетона, кирпича. Там, где были пожары, нужно взять арматуру. Сначала это все исследуют, а затем решают, как ремонтировать дом. После этого появляется сметная цифра: сколько денег нужно на этот дом. Бывает так, что построить новый стоит дешевле, чем отремонтировать тот, что есть», — описывает процесс чиновник.

Почему так долго не ремонтируют здания?

После первичного осмотра жилые дома, пораженные российскими обстрелами, разделили на три категории. К первой относят объекты с незначительными повреждениями (выбитыми окнами, нецелой кровлей и т.д. — то, что подпадает под текущий ремонт).

«По нашим подсчетам, это примерно 840-850 домов из более чем 4 000 (поврежденных — ред.), то есть это 20-25 %. Мы работаем с этими домами, и это первый шаг. Вторая категория — дома, которые повреждены от 40 до 70%. В них может быть капитальный ремонт или реконструкция, но это значительные расходы. Эти дома будут реконструированы с учетом энергосбережения, доступности и теплосбережения», — рассказывал в июне в эфире радио «Накипело» Алексей Богач.

Около 500 домов в городе сильно повреждены (третья категория). Из них 50 восстановить невозможно, в основном это многоэтажки.

«Впрочем, как мы сейчас понимаем, надо будет снести 50-60 домов, но для остальных 450 домов будут проведены комплексные экспертизы. Эти цифры базируются на визуальном осмотре домов, учитывая балансодержателя, строителей и т.д.», — добавляет первый заместитель департамента жкх.

Время экспертизы конкретного дома зависит от того, когда местный бюджет получит из государственного деньги на ремонт жилья.

Алексей Богач:

«Если провести экспертизу, а потом полгода ничего не делать с домом, то она будет не актуальна и не будет отражать реальность (на момент восстановления — ред.). С мая мы прорабатываем 60 объектов с Агентством по восстановлению. Из них 20 — это дома на Северной Салтовке. Там есть школы, детсады, поликлиники и тому подобное. То есть комплексно мы подходим к этим вопросам. Есть сейчас возможность и немедленная необходимость делать для этих домов комплексную инструментальную экспертизу, которая нам скажет, в каком состоянии здания сейчас. Если финансирование (для восстановления других домов — ред.) поступит в 2024 году, мы понимаем, что те дома перейдут в следующий год. Поэтому сделанная для них экспертиза в 2023 году — это расточительство».

По словам городского головы Игоря Терехова, в 2022 году за счет городского бюджета починили 200 жилых домов, а сейчас в работе еще 50. Без поддержки государства, международных институтов и партнеров восстанавливать город крайне сложно.

Как насчет поврежденного жилья, что на балансе ОСМД?

Если же дом находится на балансе ОСМД, то ремонтировать повреждения, например, выбитые окна, имеют совладельцы жилья (согласно статье 4 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома. Однако следует при этом задокументировать повреждения, понесенное домом.

Например, сделать фото/видео дома, записать показания жителей, получить акт обследования от органов местной власти, подать заявление в полицию о факте разрушения и т.д. Также следует фиксировать факт выполнения и оплаты работ, хранить чеки на приобретенные стройматериалы и т.п.). Это пригодится в будущем, когда можно получить компенсацию за поврежденный объект недвижимого имущества, добавляет адвокат Роман Чумак.

Мой дом хотят снести. Что делать?

Процедуру сноса разрушенных в результате войны домов регламентируют постановления правительства №473 и №474. Эти документы не распространяются на объекты культурного наследия.

Согласно Порядку от апреля 2022, аварийно опасные здания определяет сельский, поселковый или местный совет (в отдельных случаях — местная администрация) на основе отчетов комиссионного или технического обследования. Затем список таких зданий передается на рассмотрение комиссии по вопросам техногенно-экологической безопасности и чрезвычайных ситуаций (на это у нее пять дней). Если комиссия согласится с предложенным перечнем, исполком совета его утверждает, определяет очередность и сроки выполнения демонтажа.

Если жильцы дома не согласны с решением властей, они могут подать жалобу на решение КТЭБ/местного совета или обратиться в суд. Подать жалобу в уполномоченный орган можно в течение года с момента принятия решения, но не позднее месяца со дня, когда человек узнал о нем (статья 17 Закона «Об обращениях граждан»). Владельцы домов могут заказать альтернативную экспертизу дома, чтобы убедиться в правильном определении состояния дома и иметь основу собственной позиции, как это сделали жильцы дома на улице Свободы 11/13.

Если собственники жилья решат обратиться в суд, заказанная ими экспертиза может понадобиться как доказательство, что решение принимали с нарушением, не полностью изучив документацию, отмечает адвокат Дмитрий Лебедев. Впрочем, такой документ не гарантирует, что суд примет решение в пользу жителей. При этом целесообразно будет иск не против решения КТЭБ, а против решения горсовета о ликвидации дома.

«В разрезе доказательной базы доказательство не является заранее прерогативным. Все доказательства, в том числе и результаты экспертизы, должны изучаться и оцениваться судом одинаково, и каждый раз исходя из обстоятельств дела», — подчеркивает юрист.

Люди устали от неопределенности. Как можно растолкать местные власти?

После полутора лет полномасштабной войны стало ясно: восстановление — это сложный марафон с препятствиями. Пока город готовится к новому отопительному сезону, многие поврежденные дома рискуют встретить очередную зиму незащищенными.

Юристы советуют коммуникировать с властями, стучать с запросами в профильные подразделения и балансодержателям домов.

Если дом находится в коммунальной собственности, можно написать заявление (коллективное или индивидуальное) на имя начальника жилищно-эксплуатационной организации — ЖЭКа. В нем следует подробно изложить суть проблемы и, по возможности, добавить распечатанные фотографии дома.

«Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца и по результатам отправить письменный ответ. После того как работники ЖЭКа осмотрят дом, они должны составить акт о состоянии вспомогательных помещений и помещений общего пользования. На основе этого акта и принимается решение о ремонте, например, подъезда», — рассказывает адвокат, управляющий партнер АО «Юридическая компания Арес» Роман Чумак.

Важно в заявлении максимально четко описать факты и избегать оценочных суждений, отмечает юрист Анна Ищенко.

«Например, не просто указать дату, по состоянию на которую восстановительные работы не проведены, а что происходит с домом: протекает крыша, плесень в помещениях, отсутствует электроэнергия, не поставляется вода и т.д. То есть описать четко, почему именно дом не пригоден к жилью, чтобы избежать развития оценочных суждений. Кто-то, например, может считать непригодными условиями температуру в +20 градусов в помещении», — объясняет адвокат.

Также она советует при необходимости обращаться за помощью к юристам, правозащитным организациям. Они, в частности, могут подать адвокатский запрос в местный совет или администрацию относительно дальнейшей судьбы дома. Он имеет один из кратчайших сроков рассмотрения и ответа: пять дней с момента получения.

Владимир Рысенко, юрист ОО «Харьковский антикоррупционный центр», которая мониторит ситуацию с восстановлением Харьковщины, так описывает ситуацию в городе:

«Вообще тема восстановления очень болезненна. Всегда будут люди, которые сочтут, что нужно начинать работу с другого дома или отстраивать выбранный иначе. Поэтому органам местного самоуправления нужно очень тщательно подходить к этому и прежде всего коммуникировать: встречаться с людьми, объяснять свои решения.

У нас есть определенный кейс домов №32 и №34 по улице Мироносицкой. По результатам экспертизы комиссия облгосадминистрации согласовала демонтаж этих зданий и строительство новых. Жители подняли огромный шум. После того, как мы прошлись вместе с ними по этим домам, оказалось, что в 34-м доме, например, разрушен только верхний этаж и кровля. Дальнейшие разрушения исходят уже от того, что кровля не восстанавливается, из-за осадков вода стекает на три нижних этажа, которые не были повреждены (из-за обстрелов — ред.). Насколько мне известно по словам жителей, уже проведена новая экспертиза. Вероятно, будет принято решение, что здание подлежит восстановлению. И это хороший пример, потому что люди не лишатся своего жилья.

Власти не могут решать: давайте этот дом в центре снесем и построим девятиэтажный. Во-первых, это историческое здание, а во-вторых, речь идет о праве собственности конкретных людей, нельзя без учета их мнения принимать такое решение. С другой стороны есть кейсы, например, на Северной Салтовке, когда решают восстановить определенные дома с поврежденными несущими конструкциями. И здесь возникают вопросы относительно надлежащего проведения экспертизы».

На фото — дом на Мироносицкой, 54. Жители жалуются, что из-за отсутствия ремонта терпят ущерб и квартиры, не пострадавшие от взрыва: в частности, появляется плесень и сырость. В прошлом году на крыше дома провели аварийные работы: установили временную конструкцию на крыше, однако из-за осадков вода (а с ней сырость и плесень) попадала в помещение.

Какая ситуация с домами, являющимися памятниками культуры?

Их восстановление более сложное. В ноябре прошлого года Кабмин утвердил Порядок отдельных работ на поврежденных из-за войны объектах культурного наследия. Он упрощает бюрократические процедуры по первоначальным противоаварийным и консервационным работам. Однако, в целом, процедура оценки повреждений памятников нормативно не урегулирована.

Также нет предельных временных границ для их восстановления, отмечает архитектор-реставратор, представитель инициативной группы Save Kharkiv Екатерина Кублицкая.

«Это очень сложные отношения правовые и имущественные. Есть приватизированное жилье, многие владельцы. Условно, определенная часть дома в ведении муниципалитета, другая уже принадлежит некоему числу владельцев. Это также усложняет юридические процедуры (не только у нас, в целом в мире) по привлечению доноров, восстановлению объектов недвижимого наследия, которые являются жильем», — говорит архитектор.

По данным горсовета, в Харькове нуждаются в восстановлении 109 жилых домов, являющихся памятниками архитектуры.

Для оценки повреждений домов, принадлежащих к памятникам культурного наследия, необходима специальная комиссия. В ее состав, в частности, должны входить представители местных отделов охраны, реставраторы, балансодержатель.

«На мой взгляд, процедура будет самой тяжелой и долгосрочной для объекта, который пройдет первым эту процедуру. В Харькове я еще не знаю таких прецендентов (об оценке повреждений и восстановления — ред.), которые касаются объектов наследия, являющихся жилыми домами. Когда это произойдет, тогда процедура будет более понятна и для проведения экспертиз, и для проектировщиков, и для собственников», — отмечает Екатерина Кублицкая.

Она объясняет, как в идеале должна выглядеть процедура: сначала комиссия осматривает дом и составляет акт обследования. Следующий шаг — разработка технического обследования специалистами, проверяющими здание на прочность.

«Параллельно с этим реставраторы составляют акт потерь памятника, то есть процент поврежденных аутентичных, памятнообразующих элементов. Затем составляется программа по дальнейшим действиям. Конечно, на таких объектах невозможно сразу выполнить все работы на 100%. Сначала проводится самое необходимое в зависимости от тяжести повреждений: стабилизация объекта, первоочередные ремонтные работы, которые позволят объекту функционировать без ухудшения состояния. И уже потом — фундаментальное восстановление поврежденных памятникообразующих элементов (если они не полностью утрачены, возможно, восстановление по сохранившимся фрагментам)», — добавляет специалист.