Житло було пошкоджено або зруйновано під час війни. Що робити?

Через російську агресію залишилися без власного житла щонайменше 150 тисяч харків'ян. Від ударів авіації, ракет і артилерії зазнали шкоди понад 5000 будинків. Із них більше тисячі — житлові багатоповерхівки. 

Значно пошкоджені майже 500 житлових об'єктів, приблизно 50 неможливо відновити. За попередніми оцінками, на відбудову міста потрібно щонайменше 9,5 мільярда доларів. Ця цифра не остаточна.

Допоки уряд і місцева влада шукають варіанти, як правильно організувати всі процеси (і мають із цим складнощі), люди прагнуть вирішення проблем. Видання «Накипіло» розібралося, що може допомогти у відновленні майна. «Новини Донбасу» публікують цей матеріал у рамках партнерства.

Із чого починати?

Перший крок — зрозуміти, які дії вже проведені та визначити, хто з мешканців контролює процес. У тому, наскільки ефективним буде процес відбудови, найважливішими є два чинники, каже адвокатка Анна Іщенко. Вона разом з колегами надавала потерпілим юридичну підтримку у відновленні пошкоджених будівель на Київщині.

Перший чинник — чи є політична воля міської влади займатися цим питанням. Другий — бажання мешканців тримати руку на пульсі та налагоджувати комунікацію з чиновниками. Чим власники згуртованіші, чим глибше переймаються питаннями щодо відновлення власності, тим менше виникне непорозумінь, звужень або обмежень їхніх прав.

«На прикладі супроводу складних і комплексних будівельних проєктів я точно можу сказати: якою б не була громадськість і яким би складним не був діалог із міською владою, основною прогалиною є відсутність комунікації. Основна причина зволікань — очікування, що справа має відбутися само собою. Варто починати з себе. Потрібна не стільки активна, скільки конструктивна ініціативна група. Мова не про те, щоби прийти до міськради в день, коли немає прийому, обуритися та поставити крапку. 

Якщо в будинку 150 квартир, треба хоча б десятеро представників, які могли б організовано визначити основні моменти. Які потреби є у мешканців (до прикладу, одні хочуть компенсації, інші — альтернативне житло, і в них є додаткові підстави: інвалідність, багатодітність тощо)? Яким чином вони спілкуються між собою? Які питання є до міськради і хто саме відповідальний за процес відбудови? Чи належить будинок до культурної спадщини? Та інші питання. Тоді цим процесом можна керувати. А міська влада та інші організації розумітимуть, що без урахування волі власників, пройти процедуру швидко та без діалогу буде неможливо», — зазначає адвокатка.

Мінімальний пакет документів, який має бути у власника житла:

• Документи, що засвідчують особу.
• Документи на право власності.
• Акт обстеження майна. Відповідний документ на місці складає працівник ДСНС. Також це уповноважені робити представники військово-цивільної адміністрації, поліції, прокуратури.
• Докази, що підтверджують руйнування (фотографії та відео, зняті на місці; особисті свідчення, записані на папері; інформація від свідків, записана чи знята на відео; повідомлення зі ЗМІ).

Варто впевнитись, що всі необхідні документи є в електронних державних реєстрах (особливо якщо власники пошкодженого житла розраховують отримати відшкодування за програмою «ЄВідновлення»).

«Наприклад, ми маємо зараз 45 тисяч інформаційних повідомлень. Але лише 1126 підпадають під комісійне обстеження. Тому що люди не мають в електронних реєстрах (підтвердження - ред.) їх права власності: відсутні документи про одруження, спадщину, опікунство тощо. Я зараз рекомендував би городянам максимально швидко відновити у всіх базах їхні правові документи: їм зручніше спілкуватися з державою та з командою «Дії» через ті автоматичні бази, які підтягнуться до них». Про це говорив у червні в ефірі радіо «Накипіло» Олексій Богач, перший заступник директора міського департаменту житлово-комунального господарства.

Як оцінюють завдану шкоду будинкам?

У квітні 2022 року Кабмін затвердив Порядок, що регулює, яким чином фіксуються пошкодження будівель приватної та комунальної власності внаслідок збройної агресії рф. Так, рішення про обстеження об'єктів ухвалює уповноважений орган (сільська, селищна, міська рада), а також визначає черговість, вид обстеження (комісійне або технічне — визначається після попереднього візуального огляду) та строки обстеження. Усе це має фіксуватися в плані робіт, який публікується на сайті органу.

До складу комісії залучають фахівців з будівництва й архітектурі (мають відповідну вищу освіту), а також, за можливості, уповноважених представників власника або балансоутримувача об'єкта. Після обстеження будівлі комісія складає відповідний акт. У ньому позначають, зокрема:

• уповноважений орган, який утворив комісію (наприклад, міський департамент ЖКГ);
• дату перевірки будинку;
• інформацію про форму власності та параметри будівлі (адресу, загальну площу, кількість поверхів тощо);
• інформацію про обсяг пошкоджень та ймовірні причини (якщо можна визначити);
• інформацію про виконані на дату обстеження ремонтно-відновлювальні роботи на об'єкті;
• висновки щодо необхідності проведення технічного обстеження;
• фотографії об'єкта, що свідчать про характер та обсяг руйнувань.

Протягом трьох днів після складання акту уповноважений орган має надіслати копію документа власнику (управителю) будинку або повідомити за допомогою «Дії». Якщо на момент обстеження будинку в комісії немає інформації про власника (управителя) або невідомо, де він знаходиться, то уповноважений орган надаватиме доступ до акта на вимогу.

У Харкові наразі працюють дев'ять районних комісій з обстеження об'єктів. Міський департамент житлово-комунального господарства склав перелік із 108 найменувань, які мають перевірити першочергово. Строки обстежень орієнтовні: липень — серпень/вересень 2023 року.

План робіт з обстеження об'єктів

Конкретну дату та час обстеження за адресами визначатимуть додатково, наголошує міська рада. Детальнішу інформацію мають надати в департаменті ЖКХ.

Якщо призначається технічне обстеження (експертиза) будівлі, тоді виконавець перевірки складає звіт та акт із зазначенням категорії пошкоджень об'єкта та висновками:

Якщо технічне обстеження замовляють мешканці оселі, вони мають письмово повідомити уповноважений орган про початок робіт, а після завершення — надати примірник звіту й акту техобстеження. Ці вимоги діють і у випадку, коли замовником є уповноважений орган (тоді не передається примірник звіту техобстеження). 

Експертиза будинків у Харкові має три ступені, пояснює перший заступник департаменту жкг міськради Олексій Богач. Спочатку технічний огляд проводить балансоутримувач. Якщо будівля втратила властивості, призначають детальне обстеження. Якщо там була пожежа чи зруйнована частина конструкцій, проводять третю, інструментальну, експертизу. Вона триває від двох до чотирьох місяців.

«Перший ступінь експертизи проводять інженери “Житлокомсервісу”, а два наступні — уже науковці, бо там потрібен спеціальний інструментарій. Зокрема треба зняти з пошкоджених будинків зразки бетону, цегли. Там, де були пожежі, потрібно взяти арматуру. Спочатку це все досліджують, а згодом вирішують, як ремонтувати будинок. Після цього з'являється кошторисна цифра: скільки грошей потрібно на цей будинок. Буває так, що побудувати новий вартує дешевше, ніж відремонтувати той, що є», — описує процес чиновник.

Чому так довго не ремонтують будинки?

Після первинного огляду житлові будинки, уражені російськими обстрілами, розділили на три категорії. До першої відносять об'єкти з незначними пошкодженнями (вибитими вікнами, нецілою покрівлею тощо — те, що підпадає під поточний ремонт).

«За нашими підрахунками, це приблизно 840–850 будинків із більш ніж 4 000 (пошкоджених — ред.), тобто це 20–25 %. Ми працюємо з цими будинками, і це перший крок. Друга категорія — будинки, які пошкоджено від 40 до 70 %. У них може бути капітальний ремонт чи реконструкція, але це значні витрати. Ці будинки буде реконструйовано з урахуванням енергоощадження, доступності й теплоощадження», — розповідав у червні в етері радіо «Накипіло» Олексій Богач.

Приблизно 500 будинків у місті сильно пошкоджені (третя категорія). Із них 50 відновити неможливо, переважно це багатоповерхівки. 

«Утім, як ми зараз розуміємо, треба буде знести 50–60 будинків, але для решти 450 будинків будуть проведені комплексні експертизи. Ці цифри базуються на візуальному огляді будинків, зважаючи на балансоутримувача, будівельників тощо», — додає перший заступник департаменту ЖКГ.

Час експертизи конкретного будинку залежить від того, коли місцевий бюджет отримає з державного гроші на ремонт житла.

Олексій Богач:

«Якщо провести експертизу, а потім пів року нічого не робити з будинком, то вона буде не на часі й не відображатиме реальність (на момент відбудови — ред.). Від травня ми опрацьовуємо 60 об'єктів із Агенцією з відновлення. З них 20 — це будинки на Північній Салтівці. Там є школи, дитсадки, поліклініки тощо. Тобто комплексно ми підходимо до цих питань. Є зараз можливість і негайна потреба робити для цих будинків комплексну інструментальну експертизу, яка нам скаже, в якому стані будівлі зараз. Якщо фінансування (для відновлення інших осель — ред.) надійде у 2024 році, ми розуміємо, що ті будинки перейдуть у наступний рік. Тому зроблена для них експертиза в 2023 році — це марнотратство».

За словами міського голови Ігоря Терехова, у 2022 році коштом міського бюджету полагодили 200 житлових будинків, а зараз у роботі ще 50. Без підтримки держави, міжнародних інституцій і партнерів відбудовувати місто вкрай складно.

Як щодо пошкодженого житла, що на балансі ОСББ?

Якщо ж будинок перебуває на балансі ОСББ, то ремонтувати пошкодження, наприклад, вибиті вікна, мають співвласники житла (відповідно до статті 4 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Однак варто при цьому задокументувати пошкодження, яких зазнав будинок.

Наприклад, зробити фото/відео будинку, записати свідчення мешканців, отримати акт обстеження від органів місцевої влади, подати заяву в поліцію про факт руйнування тощо. Також варто фіксувати факт виконання та оплати робіт, зберігати чеки на придбані будматеріали тощо). Це стане у пригоді в майбутньому, коли можна буде отримати компенсацію за пошкоджений об’єкт нерухомого майна, додає адвокат Роман Чумак.

Мій будинок хочуть знести. Що робити?

Процедуру знесення зруйнованих внаслідок війни будинків регламентують постанови уряду №473 та №474. Ці документи не поширюються на об'єкти культурної спадщини.

Згідно з Порядком від квітня 2022 року, аварійно небезпечні будівлі визначає сільська, селищна або місцева рада (в окремих випадках — місцева адміністрація) на основі звітів комісійного або технічного обстеження. Потім список таких будівель передається на розгляд комісії з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій (на це у неї є п'ять днів). Якщо комісія погодиться із запропонованим переліком, тоді виконком ради його затверджує, визначає черговість і строки виконання демонтажу. 

Якщо мешканці будинку не згодні з рішенням влади, вони можуть подати скаргу на рішення КТЕБ/місцевої ради або звернутися до суду. Подати скаргу до уповноваженого органу можна протягом року з моменту прийняття рішення, але не пізніше ніж місяць від дня, коли людина дізналася про нього (стаття 17 Закону «Про звернення громадян»). Власники осель можуть замовити альтернативну експертизу будинку, аби пересвідчитися у правильному визначенні стану будинку та мати підгрунтя власної позиції, як це зробили мешканці будинку на вулиці Свободи 11/13. 

Якщо власники житла вирішать звернутися до суду, замовлена ними експертиза «може знадобитися як доказ, що рішення приймали з порушенням, не повністю вивчивши документацію», зазначає адвокат Дмитро Лебедєв. Втім, такий документ не гарантує, що суд ухвалить рішення на користь мешканців. При цьому доцільним буде позов не проти рішення КТЕБ, а проти рішення міськради про ліквідацію будинку.

«У розрізі доказової бази доказ не є заздалегідь прерогативним. Усі докази, у тому числі й результати експертизи, повинні вивчатися та оцінюватися судом однаково, і щоразу — виходячи з обставин справи», — підкреслює юрист.

Люди втомилися від невизначеності. Як можна розштурхати місцеву владу?

Після півтора року повномасштабної війни стало зрозуміло: відбудова — це складний маратон із перешкодами. Поки місто готується до нового опалювального сезону, багато пошкоджених будинків ризикують зустріти чергову зиму незахищеними.

Юристи радять комунікувати з владою, стукати із запитами до профільних підрозділів і балансоутримувачів будинків.

«Заяву мають розглянути протягом місяця і за результатами надіслати письмову відповідь. Після того, як працівники ЖЕКу оглянуть будинок, вони мають скласти акт про стан допоміжних приміщень та приміщень загального користування. На основі цього акту і приймається рішення про ремонт, наприклад, під'їзду», — розповідає адвокат, керуючий партнер АТ «Юридична компанія "АРЕС"» Роман Чумак. 

Важливо в заяві максимально чітко описати факти та уникати оціночних суджень, зауважує юристка Анна Іщенко. 

«Наприклад, не просто зазначити дату, станом на яку відновлювальні роботи не проведені, а що відбувається з будинком: протікає дах, пліснява у приміщеннях, відсутня електроенергія, не постачається вода тощо. Тобто описати чітко, чому саме будинок не придатний до житла, щоби уникнути розвитку оціночних суджень. Хтось, до прикладу, може вважати непридатними умовами температуру в +20 градусів у приміщенні», — пояснює адвокатка.

Також вона радить за потреби звертатися за допомогою до юристів, правозахисних організацій. Вони, зокрема, можуть подати адвокатський запит до місцевої ради чи адміністрації стосовно подальшої долі будинку. Він має один із найкоротших термінів розгляду та надання відповіді: п'ять днів від моменту отримання.

Володимир Рисенко, юрист ГО «Харківський антикорупційний центр», що моніторить ситуацію з відбудовою Харківщини, так описує ситуацію в місті:

«Взагалі тема відбудови дуже болюча. Завжди будуть люди, які вважатимуть, що потрібно починати роботу з іншого будинку або відбудовувати обраний інакшим чином. Тому органам місцевого самоврядування потрібно дуже ретельно підходити до цього, і перш за все комунікувати: зустрічатися з людьми, пояснювати свої рішення. 

У нас є певний кейс будинків №32 та №34 на вулиці Мироносицькій. За результатами експертизи комісія обласної адміністрації погодила демонтаж цих будівель і побудову нових. Мешканці підняли величезний шум. Після того, як ми пройшлися разом із ними по цих будинках, виявилося, що у 34-му будинку, наприклад, зруйнований виключно верхній поверх та покрівля. Подальші руйнування йдуть вже від того, що покрівля не відновлюється, через опади вода стікає на три нижні поверхи, які не були пошкоджені (через обстріли — ред.). Наскільки мені відомо наразі зі слів мешканців, уже проведена нова експертиза. Імовірно, буде прийнято рішення, що будинок підлягає відновленню. І це добрий приклад, тому що люди не втратять своє житло. 

Влада не може вирішувати: давайте цей будинок у центрі знесемо та побудуємо дев'ятиповерховий. По-перше, це історична будівля, а по-друге — йдеться про право власності конкретних людей, не можна без врахування їхньої думки ухвалювати таке рішення. З іншого боку, є кейси, наприклад, на Північній Салтівці, коли вирішують відновити певні будинки з пошкодженими несучими конструкціями. І тут виникають питання щодо належного проведення експертизи».