Жилье без воды и с риском потери: как устроен рынок недвижимости в оккупированных городах

Цены на квартиры выше, чем в городах, подконтрольных Киеву — таковы реалии рынка недвижимости на захваченных территориях. После аннексии частей юга и востока Украины стоимость жилья там резко выросла. Сколько стоят квартиры в Донецке, Луганске, Мелитополе и кто становится их владельцами — разбирались журналисты «Новостей Донбасса».

Донецк: квартиры по цене киевских и без воды

Рынок недвижимости Донецка — это в основном вторичное жилье. Несмотря на заявления группировки «ДНР» о строительстве новых жилых комплексов, реально продвигается лишь один проект — «Первый Триумф» на проспекте Ватутина. Он стартовал более чем через десять лет после захвата города.

Двухкомнатную квартиру в этом комплексе предлагают за 15,5 миллиона рублей, трехкомнатную — за 21 миллион (10,5 миллиона гривен). Продажи начались в августе 2025 года. Ипотека под 2% выглядит заманчиво, но первый взнос — 10% от стоимости.

На вторичном рынке — десятки предложений. Но цены кусаются: жилье без мебели — за 11 миллионов, квартиры в центре — до 22 миллионов рублей (11 миллионов гривен). При этом Донецк уже несколько месяцев живет без стабильного водоснабжения. На окраинах цены ниже: однокомнатную без ремонта у разрушенной Марьинки можно купить за миллион рублей (500 тысяч гривен), «двушку» в Киевском районе — за два (1 миллион гривен).

Цены в Ворошиловском районе — самом дорогом в городе — остаются высокими, а аренда не дешевеет, несмотря на перебои с водой. Продавцы даже указывают в объявлениях «график подачи воды», но эти графики редко соблюдаются.

Мелитополь: «новостройки» из прошлого

На захваченной части Запорожской области ситуация похожа. В Мелитополе нет новых домов, а рынок заполнен вторичными квартирами без мебели и по московским ценам.
Редакторка «Риа Південь» Светлана Зализецкая рассказывает:

«Оккупационные власти ничего не строили, никаких жилых домов в Мелитополе. А это только первый шаг, потому что они взяли на перестройку еще один дом на проспекте 50-летия Победы... Но ничего своего они не строили».

Более того, захватчики выдают старые украинские недострои за новые «успехи».

«В Мелитополе до полномасштабного вторжения строилось жилье... Они это показали, что якобы во время оккупации дом был построен. На самом деле это ложь, потому что он построен уже давно», — отмечает Зализецкая.

Осенью 2025 года оккупанты заявили о планах построить новый жилой комплекс из 21 дома, но никаких сроков и деталей не назвали.

Луганск: ипотека на «невидимые» новостройки

В Луганске предложения на вторичном рынке хаотичны. Квартиры стоят миллионы рублей и на окраинах, и ближе к центру.

Редакторка сайта «Реальная газета» Елена Фетисова объясняет:

«На оккупированной территории начинают выдавать ипотечные кредиты. Для Луганска это строительство невиданных масштабов. Но оно и невидимое — потому что там существует несколько строек на основе котлована и разморозили старые недострои».

Старые дома, замороженные еще в 2014 году, теперь выдают за «новое строительство». По сути, оккупационные власти отобрали чужие проекты и чужие квартиры, объявив их «возрождением» региона.

«Называются цифры — уже более 700 ипотечных кредитов выдано. Местные жители удивляются: о каком строительстве вообще речь, ведь таких денег у них нет», — говорит Фетисова.

Средняя цена за квадратный метр в таких «новостройках» — 100 тысяч рублей. Купить могут разве что россияне — военные, чиновники и их семьи, временно переведенные на захваченные территории.

Мариуполь: жилье на костях

В Мариуполе жилье покупают в основном россияне.

«Да, мы переехали из Санкт-Петербурга. Я с сыном приехала в апреле, а супруг — год назад. И вот мы решили приобрести здесь жилье, как 2% ипотека. Доступная», — рассказывает покупательница.

Но «доступная» для россиян ипотека абсолютно недосягаема для украинцев, потерявших свои квартиры. Новые комплексы — «Ленинградский квартал», «Невский» — построены на месте разрушенных домов, где жили мариупольцы.

Так называемый «бесхоз» — квартиры, оставшиеся без владельцев, — стал значительной частью рынка. Россия уже одобрила поправки, позволяющие передавать такие квартиры государственным структурам и военным.

Петр Андрющенко, руководитель «Центра изучения оккупации», поясняет:

«Квартиры без хозяина в городе, могут достаться не мариупольцам, а белгородцам, если у них нет другого жилья. Это означает, что большинство мариупольцев не смогут претендовать на свои квартиры».

По его словам, каждую неделю в списки «бесхозного жилья» в Мариуполе добавляют до сотни квартир.

Украинцы не могут продать свое жилье

Для переселенцев вернуть или продать жилье на оккупированных территориях почти невозможно.

Мария, переселенка из Луганска, рассказывает:

«Мы выехали из Луганска еще в 2014 году. Там осталась квартира. До ковида я ездила туда, оплачивала коммуналку. Но мы не хотели продавать за бесценок. Сейчас это ноль. Цены подскочили, но продать нельзя».

Чтобы оформить продажу, нужно получить паспорт РФ, зарегистрировать квартиру в российских реестрах и только после этого искать покупателя. Даже через доверенность теперь продать невозможно — оккупационные власти блокируют сделки.

«Единственное, что можно — написать доверенность на человека с российским паспортом, чтобы он внес недвижимость в реестр. Но это лишь формальность», — уточняет Фетисова.

К тому же попасть на оккупированные территории можно только через Москву — через аэропорт Шереметьево, где украинцев нередко задерживают и депортируют.

Рынок недвижимости в оккупации — это смесь фикции и цинизма. Дорогие квартиры без воды, ипотека на «невидимые новостройки», показушные стройки и присвоенное жилье переселенцев. Всё это — не возрождение регионов, а демонстрация того, как оккупация разрушает не только города, но и право человека на дом.