Житло без води та з ризиком втрати: як влаштований ринок нерухомості в окупованих містах

Ціни на квартири вищі, ніж у містах, підконтрольних Києву, такі реалії ринку нерухомості на захоплених територіях. Після анексії частин півдня та сходу України вартість житла там різко зросла. Скільки коштують квартири у Донецьку, Луганську, Мелітополі і хто стає їхніми власниками — розбиралися журналісти «Новин Донбасу».

Донецьк: квартири за ціною київських та без води

Ринок нерухомості Донецька — це в основному вторинне житло. Попри заяви угруповання «ДНР» про будівництво нових житлових комплексів, реально просувається лише один проєкт — Перший Тріумф на проспекті Ватутіна. Він стартував понад десять років після захоплення міста.

Двокімнатну квартиру у цьому комплексі пропонують за 15,5 мільйона рублів, трикімнатну — за 21 мільйон (10,5 мільйона гривень). Продаж розпочався у серпні 2025 року. Іпотека під 2% виглядає привабливою, але перший внесок — 10% від вартості.

На вторинному ринку десятки пропозицій. Але ціни кусаються: житло без меблів — за 11 мільйонів, квартири у центрі — до 22 мільйонів рублів (11 мільйонів гривень). При цьому Донецьк уже кілька місяців мешкає без стабільного водопостачання. На околицях ціни нижчі: однокімнатну без ремонту у зруйнованої Мар'їнки можна купити за мільйон рублів (500 тисяч гривень), «двох» у Київському районі — за два (1 мільйон гривень).

Ціни у Ворошилівському районі — найдорожчому місті — залишаються високими, а оренда не дешевшає, попри перебої з водою. Продавці навіть вказують в оголошеннях «графік подачі води», але ці графіки рідко дотримуються.

Мелітополь: «новобудови» з минулого

На захопленій частині Запорізької області ситуація схожа. У Мелітополі немає нових будинків, а ринок заповнений вторинними квартирами без меблів та за московськими цінами.

Редакторка «Ріа Південь» Світлана Залізецька розповідає:

«Окупаційна влада нічого не будувала, жодних житлових будинків у Мелітополі. А це лише перший крок, бо вони взяли на розбудову ще один будинок на проспекті 50-річчя Перемоги... Але нічого свого вони не будували».

Щобільше, загарбники видають старі українські недобудови за нові успіхи.

«У Мелітополі до повномасштабного вторгнення будувалося житло... Вони це показали, що нібито під час окупації будинок було збудовано. Насправді це брехня, бо вона побудована вже давно», — зазначає Залізецька.

Восени 2025 року окупанти заявили про плани побудувати новий житловий комплекс із 21 будинку, але жодних термінів та деталей не назвали.

Луганськ: іпотека на «невидимі» новобудови

У Луганську пропозиції на вторинному ринку є хаотичними. Квартири коштують мільйони рублів і на околицях, і ближчі один до центру.

Редактор сайту «Реальна газета» Олена Фетісова пояснює:

«На окупованій території починають видавати іпотечні кредити. Для Луганська це будівництво небачених масштабів. Але воно й невидиме — бо там є кілька будівництв на основі котловану та розморозили старі недобудови».

Старі будинки, заморожені ще 2014 року, наразі видають за «нове будівництво». По суті, окупаційна влада відібрала чужі проєкти та чужі квартири, оголосивши їх «відродженням» регіону.

«Називаються цифри — вже понад 700 іпотечних кредитів видано. Місцеві жителі дивуються: про яке будівництво взагалі йдеться, адже таких грошей вони не мають», — каже Фетісова.

Середня ціна за квадратний метр у таких новобудовах — 100 тисяч рублів. Купити можуть хіба що росіяни — військові, чиновники та їхні родини, які тимчасово переведені на захоплені території.

Маріуполь: житло на кістках

У Маріуполі житло купують переважно росіяни.

«Так, ми переїхали із Санкт-Петербурга. Я з сином приїхала у квітні, а чоловік — рік тому. І ось ми вирішили придбати тут житло як 2% іпотека. Доступна», — розповідає покупниця.

Але «доступна» для росіян іпотека є абсолютно недосяжною для українців, які втратили свої квартири. Нові комплекси – «Ленінградський квартал», «Невський» – збудовані на місці зруйнованих будинків, де жили маріупольці.

Так званий «безгосп» — квартири, що залишилися без власників, став значною частиною ринку. Росія вже схвалила поправки, що дозволяють передавати такі квартири державним структурам та військовим.

Петро Андрющенко, керівник «Центру вивчення окупації», пояснює:

«Квартири без господаря в місті можуть дістатись не маріупольцям, а білгородцям, якщо у них немає іншого житла. Це означає, що більшість маріупольців не зможе претендувати на свої квартири».

За його словами, щотижня до списків «безхазяйного житла» у Маріуполі додають до сотні квартир.

Українці не можуть продати своє житло

Для переселенців повернути чи продати житло на окупованих територіях майже неможливо.

Марія, переселенка із Луганська, розповідає:

«Ми виїхали з Луганська ще у 2014 році. Там лишилася квартира. До коїда я їздила туди, оплачувала комуналку. Але ми не хотіли продавати за безцінь. Нині це нуль. Ціни підскочили, але продати не можна».

Щоб оформити продаж, потрібно отримати паспорт РФ, зареєструвати квартиру в російських реєстрах і лише після цього шукати покупця. Навіть через довіреність тепер продати неможливо — окупаційна влада блокує угоди.

«Єдине, що можна — написати доручення на людину з російським паспортом, щоб вона внесла нерухомість до реєстру. Але це лише формальність», — уточнює Фетісова.

До того ж потрапити на окуповані території можна лише через Москву через аеропорт Шереметьєво, де українців нерідко затримують і депортують.

Ринок нерухомості в окупації — це суміш фікції та цинізму. Дорогі квартири без води, іпотека на «невидимі новобудови», показові будівлі та присвоєне житло переселенців. Все це не відродження регіонів, а демонстрація того, як окупація руйнує не тільки міста, а й право людини додому.