Стоит ли гражданам Украины регистрировать жилье на оккупированных территориях? Что советуют риелторы

Есть ли у граждан Украины реальный шанс, закрепить право на свою недвижимость на временно оккупированных территориях (ВОТ) и затем продать ее.

«Новости Донбасса» обсудили это с риелторами, работающими на ВОТ и теми, кому удалось успешно осуществить эти операции уже после полномасштабного вторжения. Разумеется, наши собеседники, пожелали остаться инкогнито.

Сроки, отведенные на регистрацию жилья на ВОТ, могут быть сокращены

«Граждане Украины (владельцы недвижимости на территории НР (в так называемых «новых регионах» России — прим. авт.)) смогут зарегистрировать свою недвижимость через разрешение специальной региональной комиссии (далее СРК)… на территории ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожкой областей были созданы специальные комиссии для приема заявлений на получение необходимых разрешений», — такие объявления появились в социальных сетях, где обсуждаются вопросы недвижимости, еще в 20-х числах июня 2025 года.

В объявлениях сказано, что после получения разрешения СРК, собственник сможет оформить в консульстве РФ доверенность на того человека, который отправиться на территорию России, или же — на временно оккупированные территории (ВОТ), зарегистрировать его недвижимость:

«После получения разрешения гражданин Украины (владелец собственности — прим. авт.) обращается в российское консульство и выписывает доверенность на свое доверенное лицо. Доверенность и разрешение СРК позволят представителю (собственника недвижимости) поставить недвижимость на кадастровый учёт и подтвердить право собственности на недвижимость в Росреестре», — гласит объявление.

СРК уже созданы в Донецке, Луганске и оккупированном селе Счастливцево в Херсонской области, на оккупированной части Запорожской области такого отдельного органа пока нет.

Донецкие риелторы обратили внимание на то, что СРК начали создавать раньше, о чем свидетельствует данное объявление, чем Путин подписал Федеральный закон N 193-ФЗ от 07.07. 2025 года «Об особенностях признания и действия на территории РФ ранее выданных органами власти Украины документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество…». Этот Закон определяет порядок признания Россией украинских правоустанавливающих документов на недвижимость на ВОТ, где еще далеко не все владельцы недвижимости, проживающие там и даже получившие российские паспорта, поставили свою недвижимость на учет в Росреестр. Не говоря уже о тех владельцах недвижимости, которые покинули оккупацию и выехали на подконтрольную Украине территорию или за границу.

Сам Закон N 193-ФЗ вступил в силу только через 90 дней после его опубликования и должен был действовать до 1 января 2028 – то есть, до этой даты собственники могли бы подать свои украинские документы на право владения недвижимостью на регистрацию в Росреестр.

Однако, 19 ноября 2025 года Госдума РФ поддержала в первом чтении законопроект, который предлагает «сократить срок предоставления ранее выданных органами власти Украины правоустанавливающих документов на имущество на госрегистрацию — с 1 января 2028 года до 1 июля 2026 года». Этим же законопроектом предлагается «продлить права ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (то есть: местных оккупационных администраций на ВОТ — прим. авт.) признавать своей собственностью бесхозные жилые помещения».

В Госдуме РФ подчеркивают, что делается это для ускорения «интеграции воссоединенных субъектов в экономическую, финансовую и правовую системы России с целью скорейшего вовлечения в оборот имущества с признаками бесхозяйного».

То есть, страна-оккупант ускоряет процедуру закрепления своих законов на ВОТ и экспроприацию имущества у тех, кто еще не успел, или не пожелал принять российское гражданство.

Это значит, что времени на регистрацию своих прав на недвижимость на ВОТ, которая оформлена по украинскому законодательству, даже у тех украинцев, которые остались жить в оккупации и даже получили российские паспорта, остается очень мало. И те, кто не успеет зарегистрировать свою недвижимость в Росреестре, рискуют утратить права на нее.

В подконтрольном России Донецке выросли цены на квартиры

Зарегистрировать недвижимость, не въезжая на территорию ВОТ, действительно, возможно

Заманчивое предложение, закрепить за собой право на недвижимость, которая у них осталась на ВОТ, вызвало огромный интерес у ее собственников — граждан Украины — вынужденных переселенцев и беженцев.

Еще бы: регистрация по доверенности без посещения ВОТ. Достаточно написать заявление на электронный адрес этой региональной комиссии, приложив туда скан-копии правоустанавливающих документов на недвижимость и документов, удостоверяющих личность собственника. Затем дождаться разрешения комиссии и выписать доверенность на человека, который внесет эту недвижимость в Росреестр.

Правда, для этого доверенному лицу нужно будет находиться, или же приехать на территорию РФ, или — ВОТ, ибо только там функционируют МФЦ (многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг). В МФЦ нужно будет предоставить доверенность и заверенные нотариально скан-копии документов, удостоверяющих личность собственника — паспорта и идентификационного кода, а также разрешения комиссии — СРК на регистрацию, полученное по электронной почте (или по почте — если запрос был отправлен через консульство РФ в стране пребывания собственника), и — правоустанавливающие документы на недвижимость.

Доверенным лицом при этом в идеале должен быть гражданин России. Ведь, согласно постановлению от №295 от 06.03. 2022 года и распоряжению №431-р от 06.03.2022 года все сделки и операции российских компаний с гражданами и фирмами из недружественных России стран осуществляются только с одобрения правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Исключение составляют только иностранцы, которые принимают участие в российской так называемой «СВО» и имеют подтверждающие это документы. «Новости Донбасса» ранее уже писали о Постановлении №1103 от 14.03. 2025 года, где обозначен внушительный список недружественных России государств.

Въехать на территорию РФ или ВОТ человеку с украинским паспортом, даже после получения всех разрешений, весьма затруднительно. Дав огромный крюк по Европе, и добравшись до специального пункта контроля на подступах к аэропорту Шереметьево (это даже не само Шереметьево – прим. авт.), далеко не всякий гражданин Украины сможет пройти фильтрацию — то есть «допрос с пристрастием» и получить право на въезд. Как это происходит и почему людям запрещают въезд мы детально описывали в статье:

По словам тех, кому не удалось проехать, большинство на фильтрационных пунктах возвращают обратно, с запретом, въезда в лучшем случае, «до окончания СВО», а в худшем — на 50 лет или — навсегда.

Можно еще выписать доверенность на гражданина Беларуси или Израиля: они смогут въехать в РФ и на ВОТ, разумеется, без прохождения фильтрации, и без визы. Граждане Беларуси могут находиться в РФ без постановки на миграционный учет в течение 90 дней, а граждане Израиля – 90 дней в течение 180 дней – то есть дважды в год с перерывом в квартал.

Однако риелторы предупредили, что почему-то именно граждан Израиля еще на въезде в «ДНР» просят не задерживаться на срок, более одного месяца: мол, находиться тут опасно — рядом зона боевых действий. А доверенных лиц из Беларуси, по словам собеседников, в СРК иногда отправляют исправлять ошибки в доверенностях или указывают на неверно заверенные документы.

А вот к человеку с российским паспортом, говорят наши источники, в СРК особо не придираются. Собеседники «Новостей Донбасса», которым, благодаря относительно недавнему получению российского паспорта, удалось не только зарегистрировать, но и продать или подарить свою недвижимость на ВОТ, отметили, что получили разрешения на все операции по отчуждению имущества довольно быстро.

Отметим, что в законодательстве РФ нет пункта, согласно которому СРК проверяла бы, наличие у этого доверенного лица второго паспорта какой-либо другой страны. Поэтому собственник или представитель собственника с российским паспортом, как правило, успешно и регистрирует, и продает недвижимость на временно оккупированной территории.

Центр Донецка. Фото: Новости Донбасса

Зарегистрированную на ВОТ недвижимость отдельным гражданам Украины удавалось продать, но…

Как рассказали нам наши собеседники, им известны случаи выдачи гражданам Украины разрешения спецкомиссией (СРК) не только на регистрацию недвижимости на ВОТ, но и продажи — чаще всего, с помощью доверенного лица собственника-гражданина России.

Однако, чтобы продавец недвижимости-гражданин Украины при этом еще и получил на руки деньги от продажи, о таких случаях нашим собеседникам, неизвестно.

Продажа недвижимости на ВОТ, которая уже внесена в Росреестр, но ее хозяином-гражданином такого «недружественного РФ государства», как Украина, на практике оказывается неоправданно затратными хлопотами. Заканчиваются они тем, что собственника вынуждают «отдать долги малой родине» и либо уехать ни с чем, либо все же получить российский паспорт.

По условиям разрешения СРК для осуществления сделки по отчуждению недвижимости, продавец открывает в «государственном» банке на ВОТ (или в России) специальный рублевый счет «С», на который перечисляются вырученные от сделки средства. И не продавец, а все та же спецкомиссия (СРК) решает, как владелец счета будет распоряжаться полученными средствами.

Риелторам, которые согласились с нами пообщаться, неизвестно ни единого случая, чтобы продавцу недвижимости-гражданину Украины удалось обналичить или перевести на свой личный счет в банке средства с этого счета «С». Погасить долги по коммунальным услугам и уплатить налоги со сделки в казну «нового региона РФ» – это, пожалуйста! А вот свободно пользоваться оставшейся суммой, если СРК разрешит(!), владелец счета «С» сможет лишь на территории РФ или ВОТ. И только безналичными средствами – то есть, оплачивать товары и услуги на территории РФ или ВОТ.

И только лишь после получении российского паспорта, СРК, куда можно обращаться неограниченное количество раз, может разрешить продавцу недвижимости воспользоваться полученными от продажи своей же недвижимости средствами.

Регистрировать или нет? Что советуют риелторы

Стоит ли гражданам Украины проделывать весь этот путь — либо сложного въезда на ВОТ с прохождением фильтрации в Шереметьево, либо передачи своих документов на недвижимость доверенному лицу только для того, чтобы закрепить свое право на недвижимость на ВОТ в Росеестре?

В этом вопросе донецкие риелторы оказались почти единодушны: тем, кто не намерен получать российский паспорт, делать этого не стоит.

Регистрация имущества «гражданами недружественного государства» это фактически обнародование объекта своего имущества на ВОТ, который тут же может быть признан бесхозяйным, и перейти в муниципальную собственность, ибо владелец в нем не проживает, о чем и свидетельствует его обращение в ту самую спецкомиссию (РСК).

А получить российский паспорт многие граждане Украины не смогут, даже если очень захотят. Это возможно только лишь на территории России или ВОТ, куда они не обязательно смогут въехать, о чем мы выше уже писали.

Притом, риелторы дают эти полезные практические советы своим потенциальным клиентам абсолютно искренне. Ведь они руководствуются и своими бизнес-интересами: экспроприация недвижимости в муниципальную собственность, больно бьет и по их карману. По словам наших собеседников, со стартовавшей компанией экспроприации — отъема якобы «безхозяйной» недвижимости, количество продаж недвижимости через риелторские конторы, стало заметно снижаться. А для сбыта имущества, которое ушло в муниципальную собственность, услуги частных риелторов, разумеется, не нужны.

У кого из «уехавших» все же есть шанс, продать свою недвижимость на ВОТ и получить деньги с минимальными хлопотами?

Риелторы говорят, что в случае когда другого выхода совсем нет, гражданам Украины, которые все же смогут пройти фильтрацию в Шереметьево, приехать, получить российский паспорт, и уже с этим паспортом зарегистрировать свою недвижимость лучше тут же избавиться от нее.

Можно при этом все это сделать, даже не въезжать на ВОТ, а по генеральной доверенности желательно, как мы уже упоминали, на гражданина России.

Риелторы заверили, что механизм гарантированной передачи денег продавцу, который сам не въезжал на ВОТ, уже отработан. Трансферт получателю денег обойдется в 2-5 % от переданной ему суммы. Впрочем, такая услуга существовала с 2015 года. Подробнее об этом продавец недвижимости сможет узнать у своего риелтора, ибо пути передачи денег с продажи могут быть различными.

У израильтян есть преимущества

По словам риелторов, в этом непростом деле регистрации и сбыта своей недвижимости на ВОТ преимущества имеют граждане Украины, которые за эти годы получили и паспорт Израиля.

Как мы уже упоминали, с израильским загранпаспортом для въезда в РФ или на ВОТ не нужны визы, и не нужно проходить фильтрацию.

С этим паспортом можно, конечно, добиться и разрешения спецкомисии на регистрацию недвижимости, а затем — и на продажу. Однако гражданам Израиля риелторы все же советуют, прилетев, например, рейсом в Сочи, немного задержаться на территории России. И там, предъявив уже свой украинский паспорт, все же получить российский паспорт. Для этого им нужно обратиться в местный территориальный орган МВД, или ближайший уже упомянутый многофункциональный центр (МФЦ). По словам собеседников, по действующей на сегодня упрощенной процедуре паспорт РФ там можно получить значительно быстрее, чем на ВОТ.

А уже с этим российским паспортом, собственник сможет или дать генеральную доверенность гражданину РФ, или самостоятельно въехать на ВОТ и осуществить необходимые шаги по регистрации и продаже своей недвижимости. При этом собственнику, как уже гражданину РФ, разрешение спецкомиссии (СРК) уже не потребуется.

Авторка: Елена Смирнова