Чи варто громадянам України реєструвати житло на окупованих територіях? Що радять рієлтори

Чи є у громадян України реальний шанс закріпити право на свою нерухомість на тимчасово окупованих територіях (ТОТ) і потім продати її. «Новини Донбасу» обговорили це з ріелторами, які працюють на ТОТ і тими, кому вдалося успішно здійснити ці операції після повномасштабного вторгнення. Наші співрозмовники, ясна річ, побажали залишитися інкогніто.

Терміни, відведені на реєстрацію житла на ТОТ, можуть бути скорочені

«Громадяни України (власники нерухомості на території НР (у так званих «нових регіонах» Росії – авт.)) зможуть зареєструвати свою нерухомість через дозвіл спеціальної регіональної комісії (далі СРК)… На виконання Указу Президента РФ від 14.03.2025 № 145 на території ДНР, ЛНР, Запорізької та Херсонської областей були створені спеціальні комісії для прийому заяв на отримання необхідних дозволів», – таке оголошення з'явилося у соціальних мережах, де обговорюються питання нерухомості, ще в 20-х числах червня 2025 року.

В оголошенні сказано, що після отримання дозволу СРК, власник зможе оформити в консульстві РФ довіреність на ту людину, яка вирушить на територію Росії, або ж – на тимчасово окуповані території (ТОТ), щоб реєструвати його нерухомість:

«Довіреність та дозвіл дозволять представнику (власника нерухомості) поставити нерухомість на кадастровий облік та підтвердити право власності на нерухомість у Росреєстрі», – говорить оголошення.

СРК вже створено у Донецьку, Луганську та окупованому селі Щасливцеве у Херсонській області, на окупованій частині Запорізької області такого окремого органу поки що немає.

Донецькі рієлтори звернули увагу на те, що СРК почали створювати раніше, про що свідчить це оголошення, чим Путін підписав Федеральний закон N 193-ФЗ від 07.07. 2025 року «Про особливості визнання на території РФ та дії раніше виданих органами влади України документів, що є підставою для державної реєстрації прав на нерухоме майно…». Закон визначає порядок визнання в Росії українських правовстановлюючих документів на нерухомість на ТОТ, де ще далеко не всі власники нерухомості – ті, хто проживає на ТОТ і навіть отримали російські паспорти, внесли свої українські документи на нерухомість до Росреєстру. Не кажучи вже про власників - вимушених переселенців (ВПО), які залишили ТОТ.

Сам закон N 193-ФЗ набув чинності лише через 90 днів після його опублікування та мав діяти до 1 січня 2028 року – тобто до цієї дати власники могли б подати свої українські документи на право володіння нерухомістю на реєстрацію до Росреєстру.

Проте, 19 листопада 2025 року Держдума РФ підтримала у першому читанні законопроект, який пропонує «зменшити термін надання раніше виданих органами влади України правовстановлюючих документів на майно на держреєстрацію у Росрєстрі – з 1 січня 2028 року до 1 липня 2026 року».

Цим же законопроєктом пропонується «продовжити права ДНР, ЛНР, Запорізької та Херсонської областей (тобто місцевих адміністрацій на ТОТ – авт.) визнавати своєю власністю безхазяйні житлові приміщення».

У Держдумі РФ наголошують, що робиться це для прискорення «інтеграції об'єднаних суб'єктів в економічну, фінансову та правову системи Росії та «з метою якнайшвидшого залучення в обіг майна з ознаками безхазяйного».

Тобто країна-окупант прискорює процедуру закріплення своїх законів на ТОТ та експропріацію майна у тих, хто ще не встиг, або не побажав ухвалити російське громадянство. Це означає, що часу на реєстрацію своїх прав на нерухомість на ТОТ, оформлену за українським законодавством, навіть у тих українців, які залишилися жити в окупації і навіть отримали російські паспорти, залишається дуже мало. І ті, хто не встигне зареєструвати свою нерухомість у Росреєстрі, ризикують втратити права на неї.

У підконтрольному Росії Донецьку зросли ціни на квартири

Зареєструвати нерухомість, не в'їжджаючи на територію ТОТ, дійсно можливо

Принадна пропозиція, закріпити за собою право на нерухомість, яка в них залишилася на ТОТ, викликала величезний інтерес у її власників – громадян України – вимушених переселенців.

Ще б пак: реєстрація за довіреністю без відвідування ТОТ. Достатньо написати заяву на електронну адресу цієї регіональної комісії, додавши туди скан-копії правовстановлюючих документів на нерухомість та документів, що засвідчують особу власника.Потім дочекатися дозволу комісії та виписати довіреність на людину, яка внесе цю нерухомість до реєстру.

Правда, для цього довіреній особі потрібно буде перебувати, або ж приїхати на територію РФ, або – ТОТ, бо тільки там функціонують МФЦ (багатофункціональні центри надання державних та муніципальних послуг). У МФЦ потрібно буде надати довіреність та засвідчені нотаріально скан - копії документів, що засвідчують особу власника – паспорти та ідентифікаційного коду, а також дозволи СРК на реєстрацію, отримане електронною поштою (або поштою – якщо запит було відправлено через консульство РФ країни перебування власника), і – правовстановлюючі документи на нерухомість.

Довіреною особою при цьому в ідеалі має бути громадянин Росії. Адже, згідно з ухвалою від №295 від 06.03. 2022 року та розпорядження №431-р від 06.03.2022 року всі угоди та операції російських компаній з громадянами та фірмами з недружніх Росії країн здійснюються лише з схвалення урядової комісії з контролю над здійсненням іноземних інвестицій. Виняток становлять лише іноземці, які беруть участь у російській «СВО» і мають документи, що підтверджують це. «Новини Донбасу» раніше вже писали про Постанову №1103 від 14.03. 2025 року, де позначено значний список недружніх Росії держав.

В'їхати на територію РФ чи ТОТ людині з українським паспортом, навіть після отримання всіх дозволів дуже важко. Давши величезний гак по Європі, і діставшись спеціального пункту контролю на підступах до аеропорту Шереметьєво (це навіть не саме Шереметьєво – авт.), далеко не кожен громадянин України зможе пройти фільтрацію – тобто «допит із пристрастю» та отримати право на в'їзд. За словами тих, кому не вдалося проїхати, більшість на фільтраційних пунктах повертають назад, із забороною, в'їзду в кращому разі, «до закінчення СВО», а в гіршому – на 50 років чи – назавжди. Як це відбувається і чому людям забороняють в'їзд ми детально описували у статті:

Можна ще виписати довіреність на громадянина Білорусі чи Ізраїлю: вони зможуть в'їхати до РФ і навіть на ТОТ, зрозуміло, без проходження фільтрації та без візи. Громадяни Білорусі можуть перебувати в РФ без постановки на міграційний облік протягом 90 днів, а громадяни Ізраїлю – 90 днів протягом 180 днів – тобто двічі на рік із перервою у квартал.

Однак рієлтори попередили, що чомусь саме громадян Ізраїлю ще на в'їзді до «ДНР» просять не затримуватися на термін більше одного місяця: мовляв, знаходитися тут небезпечно – поряд зона бойових дій. А довірених осіб із Білорусі, за словами співрозмовників, у СРК іноді відправляють виправляти помилки у довіреності чи вказують на невірно завірені документи.

А от до людини з російським паспортом, кажуть наші джерела, у СРК особливо не чіпляються. Співрозмовники «Новин Донбасу», яким, завдяки відносно недавньому отриманню російського паспорта, вдалося не лише зареєструвати, а й продати чи подарувати свою нерухомість на ТОТ, зазначили, що отримали дозволи на всі операції із відчуження майна досить швидко.

Зазначимо, що в законодавстві РФ немає пункту, згідно з яким СРК перевіряла б наявність у цієї довіреної особи другого паспорта будь-якої іншої країни. Тому власник або представник власника з російським паспортом, як правило, успішно і реєструє, і продає нерухомість на ТОТ.

Центр Донецька. Фото: Новини Донбасу

Зареєстровану на ТОТ нерухомість окремим громадянам України вдавалося продати, але...

Як розповіли нам наші співрозмовники, їм відомі випадки видачі громадянам України дозволу спецкомісією (СРК) не лише на реєстрацію нерухомості на ТОТ, а й продажу – найчастіше за допомогою довіреної особи власника – громадянина Росії.

Проте, щоб продавець нерухомості – громадянин України при цьому ще й отримав на руки гроші від продажу, таких випадків нашим співрозмовникам невідомо.

Продаж нерухомості на ТОТ, яка вже внесена до Росреєстру, але її господарем - громадянином такої «недружньої РФ держави», як Україна, на практиці виявляється невиправдано витратним клопотом. Закінчуються вони тим, що власника змушують «віддати борг малій батьківщині» і або поїхати ні з чим, або все ж таки отримати російський паспорт.

За умовами дозволу СРК реалізації угоди з відчуження нерухомості, продавець відкриває у «державному» банку на ТОТ (чи Росії) спеціальний рубльовий рахунок «С». На який перераховуються виручені від угоди гроші. І не продавець, а все та ж спецкомісія (СРК) вирішує, як власник рахунку розпоряджатиметься отриманими коштами. «Новини Донбасу» про це вже писали

Рієлторам, які погодилися з нами поспілкуватися, невідомо жодного випадку, щоб продавцю нерухомості - громадянину України вдалося перевести в готівку або переказати на свій особистий рахунок у банку кошти з цього рахунку «С». Погасити борги з комунальних послуг та сплатити податки з угоди до скарбниці «нового регіону РФ» – це будь ласка! А ось вільно користуватися сумою, що залишилася, якщо СРК дозволить (!), власник рахунку «С» зможе лише на території РФ або ТОТ.

І тільки після отримання російського паспорта, СРК, куди можна звертатися необмежену кількість разів, може дозволити продавцю нерухомості скористатися отриманими від продажу своєї нерухомості коштами.

Реєструвати чи ні? Що радять рієлтори

Чи варто громадянам України проходити весь цей шлях – або складного в'їзду на ТОТ з проходженням фільтрації в Шереметьєво, або передачі своїх документів на нерухомість довіреній особі лише для того, щоб закріпити своє право на нерухомість на ТОТ у Росеєстрі?

У цьому питанні донецькі рієлтори виявилися майже одностайними: тим, хто не має наміру отримувати російський паспорт, робити це не варто.

Реєстрація майна «громадянами недружньої держави» це фактично оприлюднення об'єкта свого майна на ТОТ, який відразу може бути визнаний безгосподарним, і перейти в муніципальну власність вже як безхазяйний, бо власник у ньому не проживає, про що свідчить його звернення до тієї самої спецкомісії (РСК).

А отримати російський паспорт багато громадян України не зможуть, навіть якщо дуже захочуть. Це можливо тільки на території Росії або ТОТ, куди вони не обов'язково зможуть в'їхати, про що ми вже писали вище.

До того ж рієлтори дають ці корисні практичні поради своїм потенційним клієнтам абсолютно щиро. Адже вони керуються і своїми бізнес-інтересами: експропріація нерухомості в муніципальну власність, боляче б'є і по кишені. За словами наших співрозмовників, зі експропріацією відлучення нібито «безгосподарної» нерухомості, що стартувала компанією, кількість продажів нерухомості через ріелторські контори, стала помітно знижуватися. А для збуту майна, що пішло у муніципальну власність, послуги приватних ріелторів, зрозуміло, не потрібні.

У кого з тих, хто «виїхав» все ж таки є шанс, продати свою нерухомість на ТОТ і отримати гроші з мінімальними турботами?

Рієлтори радять тим громадянам України, які все ж таки зможуть пройти фільтрацію в Шереметьєво, приїхати, отримати російський паспорт, і вже з цим паспортом зареєструвати свою нерухомість і відразу позбутися від неї.

Можна при цьому все це зробити, навіть не в'їжджати на ТОТ, а за генеральною довіреністю бажано, як ми вже згадували, на громадянина Росії.

Рієлтори запевнили, що механізм гарантованої передачі грошей продавцю, який сам не в'їжджав на ТОТ, вже відпрацьовано. Трансферт одержувачу грошей коштуватиме 2-5 % від переданої йому суми. Втім, така послуга була з 2015 року. Докладніше про це ви продавець нерухомості зможе дізнатися у свого рієлтора, бо шляхи передачі грошей з продажу можуть бути різними.

У громадян Ізраїлю є переваги

За словами рієлторів, у цій непростій справі реєстрації та збуту своєї нерухомості на ТОТ переваги мають громадяни України, які за ці роки отримали і паспорт Ізраїлю.

Як ми вже згадували, із ізраїльським закордонним паспортом для в'їзду до РФ чи на ТОТ не потрібні візи, і не потрібно проходити фільтрацію.

З цим паспортом можна, звичайно, добитися і дозволу спецкомісії на реєстрацію нерухомості, а потім – і продаж. Однак ізраїльтянам ріелтори все ж таки радять, прилетівши, наприклад, рейсом до Сочі, трохи затриматися на території Росії. І там, пред'явивши вже свій український паспорт, все ж таки отримати російський паспорт. Для цього їм потрібно звернутися до місцевого територіального органу МВС, або найближчого багатофункціонального центру (МФЦ). За словами співрозмовників, за спрощеною процедурою, що діє на сьогодні, паспорт РФ там можна отримати значно швидше, ніж на ТОТ.

А вже з цим російським паспортом, власник зможе або дати генеральну довіреність громадянину РФ, або самостійно в'їхати на ТОТ і здійснити необхідні кроки щодо реєстрації та продажу своєї нерухомості. При цьому власнику, як уже громадянину РФ, вже не потрібно буде дозволу спецкомісії (СРК).

Автор: Олена Смирнова