Жилье и строительство в Донецке: когда ждать "покращення"

Статистика говорит о том, что Донецкая область находится на втором месте по числу очередников на квартиру. Невероятно, но факт: сегодня 72,7 тысячи семей ждут квадратные метры от государства. И больше надеяться им не на кого. Денег, чтобы купить квартиру, у них нет, да и сама крыша над головой того и гляди рухнет. Например, в Донецке очередников 29,1 тысячи семей. Из них примерно треть имеет право на первоочередное получение жилья. Это участники войны, уволенные в запас военнослужащие, люди, проживающие в ветхих или аварийных домах, многодетные семьи. Отдельная категория – это одинокие граждане, проживающие в общежитиях.

Число семей и одиноких граждан, которые состоят на квартирном учете в органах местного самоуправления, насчитывает 58,8 тысячи, на предприятиях – 15,2 тысячи.

Число очередников ежегодно сокращается, но не только за счет получения жилья. Квартирная очередь уменьшается из-за реорганизации и банкротства предприятий, сокращения и увольнения работников, а также в результате самостоятельного решения гражданами своего жилищного вопроса. К примеру, по сравнению с 2000 годом квартирная очередь в области сократилась на 79,9 тысячи семей, или более чем вдвое, а получили квартиры из числа очередников лишь 28 тысяч семей, то есть в среднем за год – по 2,3 тысячи.

Жилищные тупики

Проблема не в дефиците нововведенных в эксплуатацию квадратных метров, а в отсутствии политической воли, уверен донецкий правозащитник Вадим Черкасс. 

По его словам, у власть имущих совершенно отсутствует желание выполнять законодательные акты и нормативно-правовые документы, чтобы помочь семьям преодолеть сложные жизненные обстоятельства.

Корень зла кроется в слиянии власти и бизнеса – чиновников и застройщиков. Напомним, согласно законодательству, при сдаче в эксплуатацию  жилого дома застройщик обязан 10% от нововведенных в эксплуатацию квадратных метров передавать в коммунальную собственность, а горсовет, соответственно, выделять жилье нуждающимся семьям. В Донецке дела обстоят иначе: застройщик (он же чиновник или «особо приближенный») не отдает заветные метры «голодранцам», а выплачивает городу, как правило, по заниженной цене, «компенсацию» за нововведенные квадратные метры, оставляя за собой право распоряжаться жильем по своему усмотрению.

«Решением Донецкого горсовета порядок передачи жилья в коммунальную собственность был отменен: взамен квадратных метров исполком начал получать денежную компенсацию, на которую можно было бы приобрести жилье по социальным ценам, в том числе и на вторичном рынке. Однако по факту деньги расходуются на гранитные бордюры, реконструкции фонтанов, то есть на благоустройство города: в такой способ мэрия обокрала самые незащищенные слои населения… В Донецке квартиры стоят дороже, чем в Италии или в других европейских странах, а качество их гораздо ниже!.. Также в Донецке активно практикуется порядок перевода жилых помещений в нежилые. Для чего это делается? Для того, чтобы создать искусственный дефицит жилья, чтобы не снижались цены на рынке недвижимости. Напомню, по Жилищному кодексу, такой перевод возможен только в экстренных случаях, когда здание признано аварийно-опасным, то есть непригодно для проживания», – говорит председатель Донецкой областной общественной организации «Правовая защита» Вадим Черкасс.
 
Отобрав у семей право на получение льготного жилья, власть пошла дальше – внедрила программу сдерживания по выделению земельных участков: всячески препятствуя оформлению документов по землеотводу, чиновники не позволяют семьям строить дома даже за свой счет! 

«Земельные участки власть предлагает приобретать на вторичном рынке из расчета до 5000 долларов за одну сотку. Если мы откроем сайты недвижимости, мы увидим, что в Донецке предлагают по три гектара земли?! Как такое может быть? Могу привести пример из личного опыта: в течение семи лет я регулярно пишу, чтобы моей семье предоставили земельный участок (с указанием конкретного месторасположения) – мне отказывают, мол, свободной земли нет, а потом оказывается, что там, спустя время, возводятся коттеджи», – добавляет Вадим Черкасс.

По словам правозащитника, сегодня в поле зрения общественного контроля находятся чиновники исполкома Донецкого горсовета и Ясиноватской райгосадминистрации, однако «нежелание помогать семьям указанных категорий присуще всем органам местного самоуправления Донецкой области».

По выполнению социальных программ регион находится в хвосте всех областей Украины…

Покупать или нанимать?

Феномен жилищных пертурбаций 90-х гг. прошлого века, когда государство, по существу, отстранилось от решения проблемы, и спасение бесквартирных стало их личной заботой, слишком затянулся, и теперь приносит не только беды инвесторам, но и существенно тормозит развитие жилищной отрасли. Нынешняя система строительства жилья – не благо, а беда и для экономики. Отрасль, которая по определению должна быть локомотивом экономики, влачит жалкое существование. Во Всеукраинском союзе производителей стройматериалов (ВСПС) обнародовали печальную статистику – в последнее время в Украине за год (в расчете на человека) производится в среднем… 15 кв. см жилья. Председатель наблюдательного совета ВСПС, экс-мэр Киева И. Салий считает, что лишь для замены обветшавшего жилья темпы строительства нового должны быть на порядок выше. По его мнению, участие государства в финансировании строительства жилья, которое нынче, по его подсчетам, колеблется в пределах 0,3–0,8%, должно значительно возрасти. И дело – не только в финансировании. Не менее важно избрать эффективную стратегию развития отрасли
.
Даже частичный переход на строительство арендных домов способен существенно изменить ситуацию на жилищном рынке. В новых условиях возможности застройщиков и чиновников злоупотреблять доверием людей будут ограничены. У ищущих крышу над головой появится выбор – приобретать квартиры в собственность, пройдя сложный и рискованный путь мелкого инвестора, либо взять готовое жилье в наем, предварительно оценив соотношение цены и качества предлагаемого товара. При этом появится новый, причем постоянный, источник финансирования в виде отчисления части арендной платы на строительство новых квартир, что, в свою очередь, позволит наращивать темпы строительства жилья.

На Западе одно время полагали, что обеспечение населения жильем – дело бизнеса, и государству не следует особо вмешиваться в процесс. Но после последовавших перманентных жилищных кризисов подход изменился. И теперь ставка делается на развитие арендных сегментов – как социального, так и коммерческого жилья – с предоставлением участникам рынка бюджетных субсидий и налоговых льгот. В странах ЕС, при том, что там и население намного богаче, чем в Украине, и наличествует эффективное ипотечное кредитование, более трети домохозяйств пользуются арендным жильем. В Великобритании – 3,7 млн арендных квартир, Франции – 4,1, Германии – 1,8 млн, в Нидерландах – более 30% домохозяйств пользуются арендным жильем. Здесь, кроме застройщиков и государства, на жилищном рынке важное место занимают крупные жилищные корпорации и ассоциации. Они являются основными поставщиками жилья – как в коммерческом, так и социальном сегментах. При этом ежегодно строят не менее 25 тыс. квартир, что позволяет постоянно, в среднем не более чем через три десятка лет, обновлять используемый жилой фонд. Своевременная замена износившегося жилья на новое обеспечивает конкурентоспособность компаний. Мелкие фирмы, предлагающие в основном старое жилье, занимают незначительную часть рынка. В результате, страна по обновляемости жилья и уровню его комфорта занимает одно из первых мест в Европе. Притом арендная плата не высока и дифференцирована в зависимости от уровня доходов жильцов. Прибыльность структур, занимающихся жильем, жестко контролируется государством и общественностью. Уровень рентабельности коммерческих структур в жилищном сегменте не может превышать 10%.

В России еще несколько лет назад ситуация с жилищным строительством мало отличалась от украинских реалий. Однако в последнее время, убедившись, что только на средства населения жилищную проблему решить не удастся, наши соседи начали готовить законодательную и нормативную базу, позволяющую наряду со строительством квартир в собственность строить и арендное жилье, в т. ч. коммерческое. Эксперты отмечают перспективность специальной ипотеки, позволяющей направлять значительную часть арендной платы на строительство такого же вида жилья, создавая постоянные источники финансирования. Чтобы подтолкнуть чиновников на местах к системной работе, утверждены нормативы роста арендного жилья. До конца 2015 г. его доля в общем объеме вводимого в регионах жилья должна составить не менее 7,4%, до конца 2017 г. – 8,8, а к 2020 – достичь 10%. В Беларуси, например, в ближайшие пять лет намечено довести ежегодное строительство арендного жилья до 1 млн кв. м.

Боливар всех не повезет

В бедной стране, какой является Украина, упор на строительство арендного жилья может дать особо значимый эффект. Уж очень невелика у нас доля зажиточных людей, имеющих возможность инвестировать в строительство квартир, сразу выложив застройщику даже несколько десятков тысяч долларов. Но до недавнего времени любые предложения готовить нормативную базу для перехода на такой вид жилья отвергались с порога. Теперь, почувствовав неладное в сфере реализации готовых квартир, некоторые застройщики демонстрируют готовность к такому переходу, при условии, что государство предложит льготы. Однако этого не происходит, да и принятие необходимых мер откладывается на неопределенный термин. У некоторых застройщиков появились проблемы даже с реализацией готовых квартир. Случаи замораживания и так дефицитных жилищных средств – не редкость. Интернет переполнен объявлениями о проводимых акциях. Отдельные компании, мотивируя свои действия кто как может – желанием порадовать инвесторов собственным юбилеем либо сделать им подарок – предлагают 5–10- и даже 15-процентные скидки на ранее озвученные цены продажи квартир. На самом деле, это вынужденные меры, свидетельствующие о том, что с реализацией части квартир в собственность возникли проблемы. И, судя по всему, вопрос «лишних» квартир в стране с дефицитом жилья будет и дальше обостряться. Увы, Боливар, т.е. мелкий инвестор, устал. И финансировать-кредитовать всю отрасль – не в состоянии. Конечно, к решению проблемы можно подключить застройщиков, побудив их сдавать непроданное в собственность жилье внаем. Но, увы. Для такого шага не создано ни соответствующего механизма, ни законодательной базы. А без четко установленных правил никакой собственник в массовом порядке отдавать квартиры
внаем не рискнет.

Факт

Средняя обеспеченность жильем в нашей стране – 56%, а среди молодежи этот показатель – всего 33%. Украинская молодая семья не может сейчас позволить себе приобрести жилье, даже с помощью тех государственных программ, которые нынче существуют. А этот фактор очень существенно влияет и на демографию.

Для миллионов украинцев жилье осталось единственной реальной ценностью, еще для сотен тысяч — призрачной мечтой.

Счастье – это 70 кв. м

После распада СССР большинство украинцев потеряли все свои сбережения. Многие вещи, считавшиеся ценными (авто, импортная техника, хрусталь), стали стоить копейки. Единственной реальной ценностью для жителей средних и крупных городов оказалось жилье, которое за годы независимости подорожало в среднем в 25 раз. Поэтому неудивительно, что квартирный вопрос испортил многих. Ради жилья некоторые украинцы готовы пойти на мошенничество, кражу, подкуп должностных лиц и даже убийство. За последнее десятилетие существования активного рынка недвижимости украинцами заключено более 4 млн договоров купли-продажи квартир и домов (минимум 60 тыс. семей пострадали от нечистых на руку продавцов или покупателей).

Несмотря на заоблачную стоимость квадратных метров, подобного рода преступления все еще не стали нормой жизни. Остальные украинцы, не имеющие своего угла, разделились на две категории: тех, кто надеется, что государство за былые заслуги все же соизволит предоставить им бесплатное жилье, и тех, кто готов на долгосрочную кабалу в виде ипотечного кредита.

Шансы первой категории в ближайшие годы поселиться в новой квартире неуклонно стремятся к нулю. По данным комитета по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики ВР, в настоящее время в Украине в очереди на жилье находятся 1,2 млн человек, а за 17 лет смогли получить жилье всего 273 тысячи. Количество семей, которые стоят на квартирной очереди десять и более лет, составляет 70% (в среднем по 20–30 лет). Тем не менее в надежде на призрачное везение общую квартирную очередь пополняют новые очередники, чьи жилищные условия не отвечают санитарным нормам (не более 7,5 м2 на человека), либо с полным отсутствием жилья. При этом хоть какие-то шансы есть у 310 тыс. льготников (первоочередников) и еще почти у 100 тыс. внеочередников. Остальные 800 тыс. – украинцы, не имеющие ни льгот, ни привилегий. Отсюда средний срок ожидания в очереди на государственную квартиру приблизительно 74 года.

Вторая категория граждан тоже оказалась не в лучшей ситуации. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в залоге под кредиты населению находятся более 750 тыс. объектов недвижимости (квартиры, загородные дома, земельные участки), причем в 467 тыс. случаев жилье выступает залогом под его же покупку. Учитывая, что львиная доля ипотечных кредитов была взята еще до кризиса в иностранной валюте, нетрудно предположить, что после девальвации гривни сотни тысяч украинцев очутились в многолетней кредитной кабале уже отнюдь не по своей воле.

При этом количество украинцев, которые проживают в малопригодных для нормальной жизни условиях, растет из года в год. По оценкам независимых экспертов, сейчас их от 2,5 до 4 млн семей. Эту проблему власти обещали решить с помощью госпрограммы. Но в математических расчетах чиновников присутствует ошибка. «Доступное» жилье – не дороже $500 за квадрат – обойдется семье в 200 тыс. грн. При средней заработной плате в 2400 грн. в месяц одному из членов семьи понадобится 83,5 года работать на выплату полной стоимости своего доступного жилья (не считая набежавших процентов). Так что для решения жилищного вопроса украинцам придется жить не менее 74–84 лет (сегодня – 69 лет).
 


Факт

Ринат Ахметов купил самую дорогую квартиру в Лондоне.
За трехэтажный пентхауз олигарх заплатил 136,6 млн фунтов. И еще 60 млн долларов  – за ремонт. Апартаменты «люкс»  – 2,300 кв. м, пуленепробиваемые окна, газонепробиваемая конструкция и круглосуточный сервис.

«МАКО» строит и садит... в тюрьму

В 2013 году в Донецкой области принято в эксплуатацию 415,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 20,1% больше, чем в предыдущем. В Облстате отмечают, что это самый высокий показатель за последние пять лет, то есть после 2008 года, когда было введено 437,4 тыс. кв. метров.

В Донецке построено 13 многоквартирных домов общей площадью 80,9 тыс. кв. метров (в 2012 году – 15 таких домов общей площадью 66,7 тыс. кв. метров). При этом 7 домов имеют 13 и более этажей, на них приходится две трети введенной в городе общей площади жилья (без индивидуального).

Самым главным застройщиком в областном центре была и остается строительная компания «МАКО», принадлежащая сыну экс-президента Александру Януковичу.

Решением Ворошиловского суда г. Донецка был освобожден из заключения человек, осужденный только за то, что позволил себе возмутиться незаконной стройкой во дворе одного из жилых домов, прилегающем к гостинице «Дружба».

Столкнувшись с возмущением жителей, руководство «МАКО» за сутки(!) возвело железный забор вокруг двора и детской площадки.

Естественно, никто из чиновников не стал проводить аудит решения горсовета и привлекать к ответственности виновных – компания Александра Януковича на то время не имела разрешения на строительство высотного здания на месте гостиницы «Дружба». Об этом сообщило «Радио Свобода» со ссылкой на начальника Инспекции архитектурно-строительного контроля в Донецкой области Олега Курчина.

Промолчала и милиция, когда во время установки ограждения «титушки» избили местных жителей, которые вышли на протест против демонтажа детской площадки. Заявления в милицию подали восемь человек. Никого из тех, кого обвиняли в применении силы, правоохранители не задерживали, они безучастно наблюдали за конфликтом.

Между тем, инспекция контроля за строительством посчитала действия «МАКО» вполне законными.

Дончане, которые конфликтовали с застройщиками, были возмущены вызывающим поведением властей. Скорее всего, за это и просидел по решению неправедного суда смутьян Лавров в СИЗО почти три года. Теперь его выпустили, очевидно, дело закроют. Ведь сын Януковича сбежал – угождать больше некому.

Данный текст публикуется в рамках сотрудничества "Новости Донбасса" и газеты "Еженедельное обозрение" в разделе "Газеты Донецкой области".

Присоединяйтесь к «Новости Донбасса» в социальных сетях: Facebook, Вконтакте , Twitter (делайте отметку @novostidnua), Живом журнале , google плюс и Tumbler .