Відновлення Маріуполя росіянами. Що буде із квартирами після деокупації?

Через рік після того, як Росія зруйнувала та окупувала Маріуполь, там почали купувати нерухомість росіяни. Багато хто з них завжди мріяв жити біля моря і вірить у світле майбутнє окупованого міста. Особливого розмаху ситуація з перепродажем квартир та будинків у Маріуполі досягла влітку 2023 року.

Так, уціліле житло, росіяни купують у власників — українців, які вирішили залишити місто. Також доступний варіант іпотеки. Окупаційна влада дуже піарить цю тему, будує на місці зруйнованих будинків нові, але житло дає не тим, хто втратив дах над головою, а пропонує іпотеку. «Новини Донбасу» вирішили розібратися, що чекає на російське будівництво в Маріуполі післе звільнення міста, а також чи є легальним продаж квартир в Маріуполі зараз.

Квартири для росіян в Маріуполі

Фінансові можливості у більшості маріупольців обмежені, тому в новобудовах житло в кредит найчастіше беруть росіяни після переселення. Але що буде з житлом в Маріуполі у разі деокупації міста? Після того, як там буде відновлено українську законну владу, чи залишаться квартири та будинки у власності росіян? Насамперед варто зазначити, що відповідно до актуального законодавства всі угоди та договори, вчинені не в рамках українських законів на окупованій території, є недійсними.



Ця норма стосується операцій з нерухомістю. Спочатку розберемо момент, пов'язаний з іпотекою. Так, російські новобудови у Маріуполі за фактом не існують юридично для України. Тому журналісти «Новин Донбасу» запитали експертів, яким чином це питання може бути вирішене юридично.

«Це може бути новий об'єкт власності, але його не було внесено до національних реєстрів. Відповідно, все має бути здійснено відповідно до чинного законодавства. Якщо це нова будівля, вона має бути належним чином зареєстрована, внесена до всіх реєстрів, отримати кадастрові номери, якщо це, скажімо, пов'язано із землеволодінням», — розповідає виконавчий директор Української Гельсінської спілки з прав людини Олександр Павлюченко.

Відповідно, будь-які угоди купівлі-продажу неіснуючої юридично російської забудови в Маріуполі можна вважати недійсними.

«На цей час, всі угоди, які передбачають перехід власності від імені Російської Федерації до громадян Росії, вони фактично визнаються нікчемними», — підтверджує Микита Петровець, юрист ГО Регіональний центр прав людини».

Чи можуть українці, які вимушено отримали паспорт РФ, законно продавати нерухомість?

Складніше в такому випадку інтерпретується ситуація, коли маріуполець, бувши громадянином України, але вимушено отримавши російський паспорт, продав свою нерухомість на окупованій території громадянинові Росії. Договір купівлі-продажу оформлений відповідно до російського законодавства.

«За фактом, це була добровільна дія, яка сталася в обхід українського законодавства. І українське законодавство не бачило цих актів передачі власності. І так, формально ці акти визнають недійсними, але за фактом особа отримала компенсацію і здійснила добровільний акт. І, відповідно, отримавши всі документи, видані окупаційним режимом», — зазначає Олександр Павлюченко.

Експерти наголошують, що угоди на добровільній основі цілком можуть розглядатися державою як угода, до якої не буде претензій.

«Потенційно, якщо ми говоримо про угоду, де дві сторони не мають претензій одна до одної, там немає РФ як суб'єкта, а продаж здійснили добровільно, а не під тиском. І там плюс-мінус на ринкових умовах і за ринковою вартістю, потенційно такі угоди можуть бути визнані дійсними», — констатує юрист ГО «Регіональний центр прав людини» Микита Петровець.

Будівництво ЖК «Ленінградський квартал» у Маріуполі. Квартири продають в іпотеку. Фото: соцмережі

За словами правозахисників, для того, щоб угода була на 100 відсотків дійсною, її необхідно провести не лише за законами окупаційної влади, а й в українському юридичному полі. Таке вже було з купівлею-продажем нерухомості на непідконтрольних територіях Донецької та Луганської областей до 2017 року.

«Такі угоди визнаються дійсними й вони вчинені відповідно до українського національного законодавства. Те, що йшло повз це законодавство, воно вимагатиме входження до цієї системи, до юрисдикції українських реєстраційних органів. І без цього ці об'єкти не будуть визнані законними. І право на володіння і навіть право на проживання так само не визнаватиметься», — додає Олександр Павлюченко, виконавчий директор Української Гельсінської спілки з прав людини.

Що буде з житлом в Маріуполі після деокупації

Але з огляду на ситуацію, що склалася після повномасштабного вторгнення Росії в Україну в лютому 2022 року, є великі сумніви, що продаючи нерухомість в Маріуполі, місцеві жителі оформлятимуть угоди на підконтрольній Україні території.

Крім того, державні реєстри не мають фізичного доступу до нерухомості, яка знаходиться на окупованій території. І на цю мить виходить, що практично неможливо виконати продаж квартири в Маріуполі так, щоб ця угода залишалася законною і після деокупації міста. Так, за словами правозахисників, деокупація передбачає процес конвалідації — тобто перегляд та підтвердження угод, які були здійснені під час окупації.

«Грубо кажучи, буде певна комісія, яка говоритиме "ось ця угода дійсна, а ось ця угода – недійсна". Зараз ми говоримо про те, що вони всі недійсні. І на цей момент ми не маємо точного розуміння, якими будуть принципи цієї конвалідації. Є тільки поки що законопроєкт і різні ідеї, але немає виваженого закону, який би це регулював», — уточнює Микита Петровець.

Російська новобудова в Маріуполі. Фото: ДАН

Наразі в Україні немає чіткого розуміння, як проводити цю конвалідацію і на яких умовах. Правозахисники кажуть, що, можливо, будуть пропозиції щодо визнання правочинів недійсними з можливістю їх переоформлення та внесенням до державного реєстру. Але насамперед тут захищатимуть права громадян України. Що буде з власниками квартир із Росії та чи захочуть вони взагалі залишатися жити на деокупованій території — велике питання.

Якщо Україна вибере стратегію повного невизнання угод з нерухомістю на окупованих територіях — росіяни навряд чи зможуть захистити в суді своє право власності на житло в Маріуполі. Оскільки документи на нерухомість, яка в рамках міжнародного права перебуває на українській території, видано Росією.

«Європейський суд з прав людини не зможе взяти до уваги документ, оскільки він фактично не підтверджує право власності, оскільки він суперечить українському законодавству», — резюмує юрист ГО «Регіональний центр прав людини».

Своєю чергою, правозахисник Олександр Павлюченко додав, що тут йдеться виключно про право на мирне володіння майном, а право на мирне володіння майном закріплене державою, якщо це майно придбано законним способом.

«Це майно, як ми з вами вже встановили, придбано незаконним способом, тому тут навіть не існує підстав для оскарження», — сказав експерт.