Доступне захоплене житло. Як РФ перетворює окупований Маріуполь на «інвестиційний об'єкт»

Наприкінці січня у соцмережах завірусилися уривки з документального фільму про ринок житла у Маріуполі, який з весни 2022 року перебуває під контролем Росії. Фільм під назвою «Шок-ціни на квартири в Маріуполі» вийшов у листопаді 2023-го на YouTube-каналі «Мирні», який робить «воєкор» Регіна Орєхова. Його автори розповідають, як вигідно вкластися в нерухомість на березі Азовського моря та купити в місті «разрушку» та «новобудову».

Щоправда, дозволити собі подібні інвестиції можуть здебільшого не маріупольці, які не залишилися без житла, а «люди з великої Росії», як називають їх у фільмі місцеві ріелтори. Ставка за квадратний метр у новому житловому фонді починається від 100 тисяч рублів — це втричі вище від компенсаційної ставки, передбаченої російською державою.

«Нова газета Європа» розібралася, як влаштований «іпотечний бум» в окупованому місті, яку роль у ньому грають підрядники міністерства оборони РФ і що вселяє оптимізм у російських «інвесторів», які активно купують квартири на місці руїн.

З руїн за два роки

До травня 2022 року, коли українські бійці, які перебували на території заводу «Азовсталь», здалися в полон, а Маріуполь повністю перейшов під контроль ЗС РФ, у місті було зруйновано 90% багатоквартирних і 60% приватних будинків. За словами Павла Кириленка, тодішнього голови Донецької обласної військової адміністрації, багатоквартирні будинки в місті стали непридатними для проживання: «Місто фактично непридатне для життя людей. Зі зруйнованими комунікаціями, з відсутністю централізованого водо-, газо- та теплопостачання в багатоквартирних будинках, які залишилися».

Майстер-план відновлення міста було представлено вже влітку 2022 року. По ньому весь зруйнований фонд багатоквартирного житла у місті планували відновити за три роки. Проте вже восени 2022-го колишній заступник мера Москви з будівництва Марат Хуснуллін, призначений куратором відновлення Херсонської області, Запоріжжя та Донбасу, заявив, що можна вкластися і у два роки.

Завдання оперативно відбудувати зруйноване місто ставив Володимир Путін: «Потрібно зробити все, щоб люди не опинилися на вулиці. Таке доручення уряд має».

Відновлення Маріуполя взяли на себе два основні підрядники: публічно-правова компанія «Єдиний замовник», заснована Мінбудом РФ у 2021 році, та Військово-будівельна компанія міністерства оборони. Обидва підрядники укладали контракти з іншими російськими компаніями, які безпосередньо відповідали за будівництво чи відновлення будівель та інфраструктури. Дані щодо цих контрактів приховані. Також приховані бюджетні статті, за якими проходять витрати на будівельні проєкти в «нових регіонах». Тому оцінити можна лише загальний рівень офіційно озвучених бюджетних видатків.

Проєкт федерального бюджету на 2024-2026 роки включає Держпрограму з відновлення чотирьох анексованих регіонів. Вона обійдеться федеральному та регіональним бюджетам у 653,5 млрд рублів. Схожу суму озвучував і голова Слідчого Комітету Росії Олександр Бастрикін. За його оцінкою, до жовтня 2022 року загальна вартість пошкоджених об'єктів інфраструктури перевищувала 560 млрд рублів.

Керівництво самопроголошених «ДНР» та «ЛНР» оцінило вартість необхідних робіт набагато вищою. У червні 2022 року «глава ЛНР» Леонід Пасічник заявив, що для відновлення «республіки» потрібно близько 1,5 трлн руб.

Тодішній «прем'єр-міністр ДНР» Віталій Хоценко оцінив фронт робіт на своїй вотчині в 2 трлн рублів.

А ось міністр будівництва та ЖКГ РФ Ірек Файзуллін рахував у метрах. До грудня 2023 року Мінбуд звітував про 500 тисяч квадратних метрів житла, збудованого в «нових регіонах». До 2030-го міністерство планує здати в експлуатацію майже вдесятеро більше — 4 мільйони квадратних метрів. Таким чином, вважає Файзуллін, шість мільйонів мешканців Луганської, Донецької, Запорізької та Херсонської областей будуть забезпечені житлом відповідно до федеральних нормативів. 260 тисяч із них проживає в Маріуполі.

Черга за квартирою

У лютому 2024 року Марат Хуснуллін рапортував про майже повне відновлення міста: «Півмільйонне місто, яке було дуже достатньо пошкоджене, ми фактично до життя повернули. У нас практично всі багатоквартирні будинки відновлено».

За кількістю відновлених об'єктів на анексованих територіях Маріуполь поступається лише Донецьку та «ЛНР». До осені 2023 року в місті відновили 814 об'єктів, у той час як у всій окупованій Луганській області — 1087. Загалом у 2023 році «Єдиний замовник» планував ввести в експлуатацію дві тисячі квартир у Маріуполі. Ще півтори тисячі квартир здали 2022-го.

При цьому черга за квартирами не вичерпується. До кінця 2023 року заявки на компенсацію житла у Маріуполі подали понад 13 тисяч людей. Лише 2427 з них вже вдалося отримати обіцяне житло. За словами маріупольців, черга на житло не рухається із березня. Деякі новобудови просто стоять порожніми.

Житловий район Невський, збудований Військово-будівельним комплексом міністерства оборони Росії, окупований Маріуполь, 1 вересня 2022 року. Фото: Вікторія Рощина / Новини Донбасу

Програму пільгової іпотеки у «ДНР», «ЛНР», Запорізькій та Херсонській областях запустили у 2023 році. За словами Хуснулліна, програма мала стати «важливим кроком в економічній інтеграції регіонів». Іпотеку на приєднаних територіях можна взяти за найнижчою ставкою в країні лише 2% річних. За такою ж ставкою працюють Арктична та Далекосхідна іпотеки. Але мінімальний внесок в анексованих регіонах нижчий — лише 10% вартості об'єкта.

Під іпотечне будівництво у «ДНР» уже виділено 156 ділянок, 119 із яких перебувають у Маріуполі. Паралельно «Мінбуд ДНР» вніс до спеціального реєстру 507 споруд, які мають бути знесені. Мешканці «непридатних до відновлення» будинків активно вимагають додаткових комісійних перевірок, щоб забрати своє житло з реєстру. У разі знесення Росія може запропонувати їм нові квартири у будь-якому районі Маріуполя. Але у шансах отримати житло в новому будинку на місці старого деякі маріупольці дуже сумніваються.

Квартири на продаж будуються на місці знесених будинків

Знесені  житлові  та  нежитлові  будівлі у Центральному та Приморському районах Маріуполя.

Джерело: «Мінбуд ДНР»

— Наше житло не потрапило під відновлення, будинок просто знесли. […] Свекруха після смерті своєї матері переїхала в її однушку. У результаті [при подачі на компенсацію] чоловікові сказали, що його мати має житло, живіть там. Потім […] він знову подав, з серпня ні слуху, ні духу. Говорять, ще не розглянули. А на місці будинку збудують квартири і віддадуть під іпотеку, так виходить? — розповідає «Новій-Європа» Наталія. Вона жила в трикімнатній квартирі разом із чоловіком і свекрухою і все ще чекає на своє житло.

«Мінбуд ДНР» веде і облік безгосподарного майна, чиїх власників окупаційна влада регіону не змогла встановити. Крім комерційних та виробничих приміщень, реєстр включає понад 100 об'єктів незавершеного будівництва. У 2024-2025 роках у «ДНР» планують ввести їх в експлуатацію — на одну лише добудову двох багатоповерхівок у Донецьку російський Мінбуд виділив 250 млн рублів. Перший завершений недобуд у Маріуполі майже готовий до здачі. Це 100-квартирний будинок на проспекті Нахімова, будівництво якого розпочалося на початку 2010-х. Про те, як розподілятимуться в ньому квартири — на продаж чи компенсацію — невідомо.

Окупований Росією Маріуполь. Фото: Новини Донбасу

Бездомні сусіди

На початку 2024 року стартував продаж квартир у двох нових будинках поряд з мікрорайоном «Невський», першим російським будівництвом у зруйнованому Маріуполі. Житловий комплекс отримав таку саму назву — «Невський». Домен сайту продажів був зареєстрований у середині грудня 2023 року. Вартість квартир починається від 100 тисяч рублів за квадратний метр. Здати об'єкт планується у другому кварталі 2024 року.

Офісу продажів доводиться наголошувати, що ЖК ніяк не пов'язаний із однойменним мікрорайоном, у якому виділяють житло черговикам на компенсацію. Наприкінці березня мікрорайон навіть відвідав Володимир Путін. На відеозапис президентського візиту потрапив вигук жінки: «Це все неправда. Це все напоказ». Щасливчики отримали квартири за договором соціального найму — здати або продати їх не можна.

Тим, чиї будинки в центрі міста були зруйновані війною, навряд чи вдасться отримати нове житло  на колишніх місцях.

Будинки із компенсаційними квартирами будують на околицях, а центральні ділянки віддаються комерційним забудовникам, на що скаржаться місцеві жителі.

— Мого будинку вже немає, у сумці лише ключі від квартири. […] Спілкуючись зі своїми сусідами, знаю, що дуже мало хто отримав грошову компенсацію. Квартиру отримали, як би, теж одиниці. Будинок мав вісім під'їздів. 120 квартир! Будинок знаходився на одній із центральних вулиць міста, а нові мікрорайони сумнівної якості будують далеко від центру. Це не всіх влаштовує, — розповідає Таїсія, яка виїхала з Маріуполя. Її будинок на проспекті Будівельників частково знесли:

— Спалили і знесли кілька під'їздів, під колишніми 7-м та 8-м під'їздом заклали фундамент, який їхня комісія не прийняла, підрядник звалив, а тепер ніхто не знає, що робити.

Якщо ділянка не перейшла під іпотечну забудову, чекати на початок будівництва будинку за своєю адресою можна роками. Так, мешканка знесеного будинку на проспекті Луніна неподалік головної міської набережної цікавиться на «Держпослугах», коли чекати на будівництво нових будинків на тому ж місці. Горизонт планування із забудови цієї ділянки міста — 2026-2030 роки, відповідають їй на сайті.

Знесення будинку в Маріуполі. Фото із соцмереж

Смішні ціни

Якщо житель окупованої Донеччини не готовий чекати на компенсаційну квартиру або не згоден з умовами її надання, він може отримати грошову компенсацію. Виплата за втрачене житло розраховується за ставкою 35 тисяч рублів за квадратний метр. Плюс одноразова виплата до 100 тисяч рублів за втрачене майно. З серпня 2023 року подати на компенсацію житла можна із розрахунку загальної площі втраченої квартири. До цього площа обчислювалася за нормативами: 33 квадратні метри для одного мешканця, 42 — на сім'ю із двох осіб, і по 18 квадратних метрів на кожного члена сім'ї із трьох і більше осіб.

За даними на кінець 2022 року, на майже вісім тисяч заяв про компенсацію втраченого житла в Маріуполі припало лише 292 заявки на грошову компенсацію.

Швидше за все це пов'язано із розміром грошової виплати. Ставка 35 тисяч рублів за квадратний метр є найнижчою у Росії. Зазвичай, компенсація за житло рахується за нормативною вартістю, встановленою Мінбудом. Наприклад, у Краснодарському краї вартість квадратного метра оцінюється в 151,6 тисячі рублів, у Криму — 120,9 тисячі рублів. Але у випадку з Маріуполем це не так. Мінбуд встановив в окупованих регіонах вартість квадратного метра як середню по Росії — понад 97 тисяч рублів, що майже в 3 рази вище від ставки компенсації, прийнятої в «ДНР». Саме до оцінки Мінбуду близька реальна вартість квадратного метра в новобудовах Маріуполя, що перевищує 100 тисяч рублів.

Для отримання будь-якої форми компенсації необхідно підтвердити право власності за законодавством, для реєстрації якого потрібно отримати громадянство Росії. Переоформлення документів ускладнюється для тих, хто раніше не отримав так звані паспорти «ДНР» та «ЛНР». Непросто підтвердити власність і тим, чиї документи просто втратили. У телеграм-групі правової допомоги можна знайти сотні питань про те, як оформити та відновити документи в ситуації, що склалася.

Жителям Херсонської області, значну частину якої досі контролює Росія, пощастило трохи більше ніж маріупольцям. Після виходу ЗС РФ з Херсона у листопаді 2022 року для жителів міста та правобережної частини області, вимушених залишити свої будинки, було запроваджено херсонський житловий сертифікат. По ньому можна придбати квартиру майже в усіх регіонах Росії. Сертифікат видається із розрахунку середньої вартості квадратного метра житла в Росії.

У першому півріччі 2023 року вона дорівнювала 88,7 тисяч рублів. У 2024 — 97,5 тисяч рублів.

З моменту запуску херсонського сертифіката квартири отримали вже 53 тисячі осіб, а на програму витратили 126,9 млрд рублів. Ця сума неспівставна з виплатами на житло мешканцям інших анексованих регіонів. Усього за два роки війни їм виплатили 13,8 млрд рублів за зруйноване житло і 6,1 млрд рублів за втрачене майно. Утрімання пунктів тимчасового розміщення  вимушених переселенців із «ДНР», «ЛНР», Запорізької та Херсонської областей коштувало регіонам 24,3 млрд рублів.

У регіонах, де видають херсонський сертифікат, він становить більшу частину витрат на постраждалих від війни. Найбільше квартир купили у Краснодарському краї, Криму, Ростовській, Московській та Бєлгородській областях. При цьому у Бєлгородській області частка херсонського сертифікату серед решти витрат найнижча — 7%. Більшість компенсаційного бюджету в регіоні йде на відновлення житла бєлгородців.

Введення житлового сертифікату для мешканців Маріуполя Марат Хуснуллін обговорював на зустрічі з Путіним ще в липні 2022 року: «Тим людям, які не захочуть сьогодні чекати, ми пропонуємо і просимо вас узгодити варіант виплати житлового сертифікату з можливістю купити їм житло на території "Донецької республіки" у будь-якому населеному пункті». Президент РФ тоді схвалив запропоновану ідею, але жодних новин про її реалізацію так і не надійшло.

Непрості люди

— «На мій погляд, загнати забудовника будувати у «ЛДНР» можна лише, якщо компенсувати йому всі витрати з боку держави. Або якщо неформально винагородити його через умовне отримання якогось державного контракту», — вважає директор «Трансперенсі інтернешнл — Росія» Ілля Шуманов. Він додає, що за підрядниками в Маріуполі стоять «непрості люди», для яких нинішнє будівництво надає можливість вислужитися.

Майже всі іпотечні забудовники у Маріуполі пов'язані з компаніями, які включилися у відновлення міста одразу після окупації. Після старту іпотечної програми вони зареєстрували дочірні організації у Маріуполі.

У грудні 2023 року в Маріуполі здали перший об'єкт під іпотеку — «Будинок на Нахімова». Чотириповерховий будинок комфорт-класу на 51 квартиру звели у рекордні сім місяців. Усі квартири було викуплено ще до закінчення будівництва.

Забудовник, компанія «Порфір», була зареєстрована в Маріуполі в середині 2023 року. Її засновник Андрій Волобуєв — колишній співробітник органів держбезпеки та, до 2022 року, керівник фінмоніторингу по Північно-Кавказькому федеральному округу Росії.

На сайті «Мінбуду ДНР» «Порфір» вказано як частину групи компаній «ЮгБудІнвест», великого забудовника зі Ставропольського краю, який прославився нападом його співробітників на блогера Іллю Варламова. «ЮгБудІнвест» — єдина компанія, згадки якої немає в новинах про відновлення Донбасу на сайтах «Мінбуду ДНР». Інші забудовники співпрацювали з основними підрядниками будівництва Маріуполя.

Реклама іпотечного житла у Маріуполі. Фото: соцмережі

Забудовником вже згаданого ЖК «Невський» виступає «Оборонспецстрой», субпідрядник компанії «Олімпсітібуд» у проектах Міноборони, зокрема й у Маріуполі. Саме «Олімпсітібуд» збудував і мікрорайон «Невський», житло в якому видають, а не продають.

У 2022 році команда Навального встановила, що «Оборонспецстрой» займався будівельними роботами на дачі заступника міністра оборони РФ Тимура Іванова. Розслідувачі вважають, що Іванов, який займається будівництвом у оборонному відомстві, дає фірмам великі контракти на анексованих територіях за відкати.

З іншим підрядником, ППК «Єдиний замовник», працювала «СУ-2007», яка у 2023 році зареєструвала однойменного спеціалізованого забудовника в Маріуполі. Генеральний директор компанії Сергій Куц — колишній міністр будівництва Ростовської області. Він пішов у відставку на початку 2023 року. Засновник компанії Олександр Зенцев вважається і засновником «Південного заводу важкого станкобудування», який постачає обладнання на всі великі підприємства в Росії. У 2022 році завод увійшов до топ-5 російських виробників станків.

Комерційний проект «СУ-2007» у Маріуполі має назву «Ленінградський квартал».

Це комплекс із 8 будинків у центрі міста. Наразі зводиться перший корпус на 108 квартир, більше 80% з яких, судячи з даних на сайті, вже продано.

Квадратний метр тут коштуватиме понад 100 тисяч рублів, як і в інших новобудовах міста.

Активно у відновленні Маріуполя бере участь і «РКС-НР» — засновник компанії-забудовника «РКС-Девелопмент». Генеральним директором фірми став колишній міністр будівництва Тульської області Костянтин Лопухов, який, як і гендиректор «Порфіра», нещодавно пішов із держслужби.

«РКС» отримав під будівництво пам'ятник архітектури у центрі Маріуполя — «Будинок із годинником». Місцевих жителів обурило те, що ділянку в центрі міста на місці зруйнованого будинку віддали під комерційну забудову замість того, щоб відновити будинок для власників. Як і багато інших мешканців знесених будинків, вони записали відеозвернення. «465 будинків знесено. У кожному — від 100 до 200 квартир. Не треба бути математиком, щоб порахувати, скільки людей залишилося без даху над головою», — зазначають жителі на фоні свого знесеного будинку.

Незважаючи на скандал, будинок будується, і всі квартири в ньому вже викуплені. Але у забудовника готова нова пропозиція. На дзвінок «Нової-Європа» у відділ продажу запропонували записатися в лист очікування на новий будинок у дворі «Дома з годинником». Це буде дев'ятиповерхова будівля із закритим двором, дитячим майданчиком та паркуванням. Будинок планують здати у травні 2025 року.

Забудовник «Дома на Нахімова» — компанія «Порфір» — будує наступний проект на місці знесених будинків на бульварі Богдана Хмельницького. У відділі продажів журналістам зазничили близькість до великого Приморського парку та променаду вздовж Азовського моря. Рекламний буклет обіцяє розвинену інфраструктуру району та будинкове бомбосховище.

Реклама житлового комплексу в Маріуполі

Темп продажу маріупольських новобудов можна назвати високим. Квартири в будинках, які були готові наприкінці 2023-го або чекають на здачу в 2024-му, були викуплені на 80-100% вже до листопада 2023 року. За даними порталу "Дом.РФ", в середньому по Росії в цей час було викуплено 66% квартир, які були здані до кінця 2023 року, і 49% тих, що будуть готові 2024-го.

Інвестори-оптимісти

Перші оголошення про продаж квартир у Маріуполі з'явилися ще 2022 року, коли майже знищене місто перейшло під контроль російської армії. Люди з різних регіонів були готові розглядати квартири у будь-якому стані, щоби переїхати до моря або вигідно вкласти кошти. Про їхню мотивацію писала «Бумага»:

— «Ми з сім'єю почали шукати житло у Маріуполі, бо хочемо жити біля моря на місці з гарною екологією. Також у Маріуполі ще досить дешева нерухомість та привабливіші пропозиції щодо зарплат для мого чоловіка — він працює електромонтером.

— Я вважаю це добрим вкладенням коштів. <…> У мене немає побоювань, що він може постраждати через воєнні дії. Найстрашніше, що там могло статися, вже сталося».

За оцінкою радника обраного мера Маріуполя Петра Андрющенка, росіяни з «великої землі» активно їдуть до міста за доступним житлом та високими зарплатами: «Вже понад 40 тисяч [росіян живуть у Маріуполі до середини 2023 року] […] За нашою оцінкою, якщо ось так триватиме […] через рік ми з вами говоритимемо про те, що в місті перебувають близько 80–120 тисяч громадян РФ».

Тоді на ринку було лише вторинне житло. З осені 2023 року в Маріуполі можна придбати квартиру у новобудові. На думку редакції Novostroyman, планування нових квартир вказує, що вони проектувалися під оренду:

— «Ми не надто віримо в те, що квартири в новобудовах Маріуполя сьогодні купують звичайні люди для свого подальшого проживання. Швидше за все, головна цільова аудиторія таких проектів — це інвестори (пільгова іпотека під 2% відіграє свою роль), які відкриті до спекулятивних угод або планують подальшу здачу придбаних лотів в оренду.

На це вказує нарізка квартир. Зверніть увагу: 35 із 51 квартири «Дома на Нахімова» — однокімнатні, 16 — двокімнатні, три- і чотирикімнатних у проекті немає взагалі. Очевидно, що він задуманий під здачу».

Зруйновані внаслідок бойових дій будинки у Маріуполі. Фото: соцмережі

Ілля Шуманов припускає, що нові об'єкти в Маріуполі розподілятимуть усередині державного сектору та як службове житло для приїжджих чиновників, вчителів та лікарів. Це дає забудовникам гарантію, що збудовані квартири будуть продані.

І поки забудовники один за одним освоюють будівельні майданчики Маріуполя, місцеві жителі, як можуть, волають до влади, в тому числі через «Держпослуги»:

— Бардак скрізь! У людей забирають все! Незаконно зносять та у різних компенсаціях відмовляють. […] Багатьом квартира у межі міста не потрібна, а там, де й проживали все життя. Краще почекати, але жити там де і жили. […] Де справедливість-то?

Матеріал створений за підтримки «Медіамережі»