Реформа в действии: сколько стоят земли Донетчины и чего боятся украинские фермеры?

Несмотря на то, что в Украине пока не открыт рынок земли, эксперты утверждают, что реформа уже давно и активно происходит. В частности, потому что все заинтересованные в продаже и покупке земель готовятся к июлю 2021 года, когда будет снят мораторий. Речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, которые пока только сдают и берут в аренду.  

Средняя арендная плата сельхозземель государственной собственности в 2019 году составляла примерно 3,4 тысячи гривен за гектар. Дорого берут за аренду земли в Хмельницкой (коло 8 тысяч гривен/га), Винницкой (около 7 тысяч гривен/га) и Полтавской (около 6, 5 тысяч гривен/га) областях. А вот Донецкая входит в число областей, где аренда сельхозземель стоит дешево — в среднем гектар земли в месяц можно арендовать за 1,5 тысяч гривен. Следуя этой логике, можно предположить, что после открытия рынка земля на Донетчине будет стоить дешевле, чем в ряде центральных и западных регионов.

По данным департамента агропромышленного развития и земельных отношений Донецкой облгосадминистрации, в начале года средняя стоимость пашни на подконтрольной территории региона составляет 31 тысячу гривен за гектар. По другим областям Украины диапазон нормативной оценки пашни составляет от 21 тысяч гривен/га до 34 тысяч гривен/га.

«Высокая нормативная оценка земель сельхозназначения в нашей области не соответствует реальному положению вещей, т.к. в этой оценке не учтено, что область находится в зоне рискованного земледелия из-за засушливых условий, почти полного отсутствия мелиорации, большого количества инженерных (фортификационных) сооружений, близости линии разграничения. Необходимость пересмотра нормативной денежной оценки земель сельхозназначения созрела уже на государственном уровне, - отмечает директор профильного департамента ДонОГА Артем Чаган. - Я говорю о нормативной оценке земельных участков, т.к. единственное условие, которое касается цены продажи собственниками земельного участка (пая) в законе о рынке заключается в том, что до 1 января 2030 года их нельзя продавать дешевле нормативной денежной оценки».

А если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, которые были выданы украинцам для ведения личного крестьянского хозяйства (так называемые «2 га»), и на которые никогда не распространялся мораторий на отчуждение, то цена их продажи определяется по экспертной оценке земель, которая в Донецкой области бывает иногда даже ниже нормативной.

«Это связано, по моему мнению, с самим подходом экспертной оценки — в результате ее проведения определяется, грубо говоря, вероятная наибольшая сумма денег, которую может получить продавец и которую может согласиться заплатить покупатель за подобный земельный участок. Опять же, кроме официальной стоимости сделки, на практике возможно осуществляются еще какие-то доплаты покупателем продавцу, что не дает нам возможности говорить о реальной стоимости», - комментирует ситуацию Чаган.

Среди украинских фермеров есть опасения, что реформа отберет у них землю, на которой они работают годами, т.к. придут крупные компании и выкупят все, а у них нет денег на покупку этой земли. Подобными опасениями с «Новостям Донбасса» поделились сразу несколько фермеров, которые пожелали остаться инкогнито. Есть и те, кто говорят открыто.

Переселенец из Донецка, победитель грантовой программы «Украинский донецкий куркуль» Сергей Кайдаш выступает за то, чтобы земля была товаром. Но он видит ряд рисков для себя и других украинских фермеров. 

«Проблема в том, что не каждый имеет ресурсы приобрести землю или удержать ее в своих руках, когда государство начинает играть с налогами и сборами. Относительно фермеров, то большинство против, потому что они давно работают по схеме, где арендуют землю и их это устраивает, а рынок их пугает из-за крупных холдингов. Также их пугает нестабильность государственных механизмов и неурожаи — это не дает фермерам возможность развиваться», - поясняет Кайдаш.

К слову, такие же опасения высказывают и фермеры на Львовщине.

«Арендная плата за гектар земли в год на территории Львовской области составляет примерно 3-4 тысячи гривен. А для приобретения и полноправного владения фермеру придется выложить сумму в четырнадцать раз большую: 46 тысяч гривен ориентировочно за один гектар земли.

Фермеры могут просто не иметь таких денег, чтобы выкупить земельные участки. Зато на тот же надел сможет прийти инвестор богаче, для которого эта сумма окажется посильной», - поделился мыслями для издания «Дивись інфо» ветеран АТО, фермер Николай Стецькив.

Чиновники и эксперты в свою очередь рекомендуют не поддаваться панике, а хорошо изучить законодательство и подготовиться к запуску рынка земли.

Артем Чаган считает, что бума продаж земельных участков не будет. Он напомнил, что продавать пай — это не обязанность, а право собственника.

«Основная часть собственников не имеет острой нужды в продаже пая, получая ежегодно арендную плату и планируя оставить землю в собственности как семейный актив, тем более, что его стоимость на первом этапе рынка земель не будет соответствовать их ожиданиям, которые сформировались на фоне новостей о стоимости сельскохозяйственных земель в развитых странах. Думаю, сразу продадут участки только те, кто имеет острую материальную нужду, и те, кто уже «продал» пай по теневой схеме при желании покупателя узаконить эту сделку», - высказал мнение чиновник.

Глава департамента советует украинским фермерам в первую очередь выяснить настроения собственников, у которых они арендуют землю, привести в порядок договоры аренды и при необходимости пересмотреть условия аренды. Для начала, нужно учесть, что согласно закону «Об аренде земель», арендатор имеет преимущественное право на приобретение земли в собственность в случае продажи этого участка. Другое дело — будут ли у него деньги, чтобы купить участок у собственника или на аукционе.

Еще нужно помнить, что с 2021 по 2024 год земельные участки (паи) общей площадью до 100 га в одни руки смогут покупать только физические лица, а после уже физические и юридические лица смогут покупать до 10 000 га. Таким образом, законодатель дал 2,5 года «форы» для граждан перед агрохолдингами на покупку земли, поясняет Чаган.

«Кроме того, Кабмином уже одобрены концептуальные направления удешевления кредитов сельхозпроизводителям для покупки земель сельскохозяйственного назначения, которые касаются доступности таких кредитов малым сельхозпроизводителям. Это частичная компенсация процентной ставки по кредиту на покупку земли и частичная компенсация самого кредита», — добавил глава департамента.

Денис Низалов, старший советник по вопросам управления земельными ресурсами проекта Prindex (США — Великобритания) говорит, что понимает, с чем могут быть еще связаны опасения фермеров. Он отмечает, что во время действия моратория около 4,6 из 7 миллионов собственников паев в Украине сами не обрабатывают свою землю, а сдают в аренду.

«Когда мы говорим, что фермеры против реформы, речь идет о том, что до снятия ограничения моратория большинство фермеров пользуются землей, которая им не принадлежит. Реформа означает что арендная плата для них будет выше, и они будут вынуждены покупать эту землю. С их стороны земельная реформа — это, скорее, дополнительные затраты», — пояснил эксперт.

Но для села реформа — это плюс, добавляет Низалов. Он считает, что жизнь сельского населения улучшится.

«Потому что люди получат рыночные цены за свои паи, смогут взять под заставу кредит на расширение своего фермерского хозяйства, на технику. Земля в обиходе означает доступ к кредитованию. Так же как они сейчас заставляют технику, урожай, у них появится дополнительная застава, ведь фермеры активно используют кредитные деньги, чтобы закупать посадочные материалы, средства защиты растений, топливо в начале сезона и возвращают в их конце сезона», — рассуждает эксперт.   

Еще один страх фермеров сводится к тому, что у них отберут сельхозземли не просто крупные агрохолдинги, а иностранные владельцы. Низалов считает этот тезис политическим, потому что отдельные политики используют его для привлечения внимания своего электората. А тезис о том, что вопрос о продаже сельскохозяйственной земли иностранцам будет решен на национальном референдуме, эксперт называет популизмом. Он отмечает, что Земельный кодекс запрещает иностранцам иметь в частной собственности землю. К тому же, на земельный рынок Украины и раньше заходили иностранные инвестиции.

«Ограничение лишь приведет к созданию фирм-прокладок. В Украине работают компании с иностранными инвестициями, которые имеют в собственности землю на условиях аренды или совместной обработки. Так же это будет и в дальнейшем», — прогнозирует эксперт.

По словам Низалова, негативный опыт с открытием рынка земли был у тех стран, которые позволили иностранным собственникам дешево выкупить земли еще до того, как рынок земли там был сформирован.

«На время можно установить мораторий, но, когда рынок сформирован — чем больший спрос на землю, чем больше конкуренции, тем лучше для страны и для владельцев», — считает эксперт.

Денис Низалов отмечает, что до того, как рынок земли в Украине откроется, собственникам земли, как и производителям, фермерам, нужно провести тщательную подготовку.

«Собственники земли должны позаботиться о своей собственности и поинтересоваться, зарегистрирована ли эта земля в кадастре, в реестре прав, нет ли там ошибок, действительно ли на их имя записана собственность. Ведь ошибки исправить не может никто кроме собственника. А что касается фермеров, я думаю, что большинство все же имеют запасы и готовятся к открытию рынка не первый год. Основная проблема, с которой сталкиваются сельхозпроизводители — это качество аренды. Там, где земля берется в аренду неформально, без документов, часто и возникают проблемы, среди которых рейдерство. Или, например, фермеры меняются землями, которые взяли в аренду, потому что им так удобнее. А потом выясняется, что они уже не могут контролировать происходящее на той земле, которую они арендуют по документам», — приводит примеры эксперт.  

В департаменте агропромышленного развития и земельных отношений Донецкой облгосадминистрации говорят, что совместно с региональными отделениями Укргосфонда, Госгеокадастра, Агентства США по международному развитию (USAID) АГРО еженедельно выезжают в объединенные территориальные громады и проводят семинары для сельского населения. Там и поднимаются вопросы противодействия рейдерству, развития семейных фермерских хозяйств, поддержки сельхозпроизводителей и так далее.

«Сельхозпроизводителям доносят преимущества введения Государственного аграрного реестра, после регистрации в котором они получат полный доступ к информации государственных реестров в личном электронном кабинете, что позволит им выявить неактуальные или неполные данные, в частности, это очень важно для проверки ограничений к покупателям земельных участков после запуска рынка земель, а также для получения государственной поддержки», — рассказал глава департамента Артем Чаган.

К слову, по аналогичной схеме работают и чиновники во Львовской области.

«Как департамент мы должны улучшить коммуникацию, органы местного самоуправления должны знать законодательство. Все ОТГ, аграрии, землеустроители, жители должны понимать, что рынок земли все же откроется, — говорит глава отдела развития аграрной инфраструктуры, земельных отношений департамента агропромышленного развития Львовской ОГА Татьяна Борушок. — Многие из них опасались, как он начнется и как в принципе отреагирует регион, будут ли спекуляции на рынке, будут ли фермеры в состоянии покупать землю. Но если бы каждый взял в руки закон об обращении сельскохозяйственных земель, думаю, опасений было бы меньше и меньше».

Материал подготовлен в рамках проекта «Змінюємося разом: як реформи наближають Львівщину та Донеччину до ЄС» в рамках программы медийных обменов от Ассоциации органов местного самоуправления «Еврорегион Карпаты Украина — Карпатское агентство регионального развития» при финансовой поддержке Львовского областного совета.